国泰民生物业服务评估监理
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发布时间: 2018 - 05 - 24
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北京市在2010年制定的《北京市物业管理办法》及配套文件系统中,把第三方评估监理系统作为一个独立、重要的组成部分,使第三方制度第一次进入物业管理立法领域,成为立法内容中独有的制度创新。目前国内各省市地方立法中正在纷纷学习北京市的这一思路,创建当地的第三方制度。这说明了在物业管理活动领域中因地制宜地创建第三方制度的迫切性和必要性。为此,有必要回顾、梳理和阐释北京市的制度设计和政策内容。  北京市的制度文件体系由两大方面构成,第一“物业项目交接管理”、第二部分“物业服务第三方评估监理”,具体内容见下图:    从制度建设发展的角度而言,北京市第三方制度的构建,不仅是制定一套文件体系,而且创建了新的行业并引进了新的社会中介组织,使第三方机构按照一定的业务规则或程序为委托人提供中介服务。例如,在房地产及物业管理服务领域中:审计机构;资产、土地、工程等评估机构;工程监理机构;法律、档案等服务机构;信息、技术、工程等咨询机构;检测、检验、公证、认证机构;工商登记、商标、专利、税务、房地产招投标等机构。  这一新领域的创建是试图采用新的程序和社会机制,培育新的市场和社会要素,从而可以用这些力量和机制替代纯行政手段解决物业领域的痼疾。  例如,根据北京市立法后评估报告,“第三方”评估查验机构三年期间在20个小区物业交接项目案例显示,在这些项目交接中牵涉到区县政府、街道办事处、建设单位、物业企业、业主委员会等主体,但经过纠纷调解和评估查验,逐一使各方能够依法依规、履行北京市物业项目交接办法及其配套政策规定,最终实现了当事方签署协议,并且化解多方的宿怨和纠纷,没有再次走上司法诉讼和群访围攻政府的行动,也没有一个小区陷入无序的局面。  一、物业服务第三方评估监理:概念、内容与资质  (一)概念与业务范围  北京市383号文件规定“本办法所称物业服务第三方评估监理,是指物业服务...
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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承接查验是物业服务企业代表业主从建设单位接收公共设备设施和场地的过程,在2010年10月住建部发布《物业承接查验办法》以后,这种原来属于规范的房地产企业和物业企业之间的自发行为变成了一种法定程序。      怎么才能不辱使命地做好承接查验工作,今天向大家简明扼要地介绍承接查验的步骤和要点:      一般步骤:       第一步:地产项目部向物业服务中心移交竣工资料,移交资料的内容参考附件,交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验,对欠缺的资料登记在案,双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展,直至所有资料完成移交。       第二步:接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后,物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组,组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士,准备前期介入的相关记录和相关图纸。       第三步:根据各单项工程具备验收条件时间表,服务中心组织相关人员进行现场验收。       第四步:将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司,请其确认整改方案及完成时间、责任人,资料存档。       第五步:整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况,如存在新发现的问题,一并二次汇总书面反馈至地产公司。       第六步:总体查验及整改需要在入住前完成,服务中心向地产项目部发送接管通知,未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认,要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录,持续...
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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物业服务费用是要经过评估的,评估时可以遵循委托人确定评估项目物业服务标准,合法以及评估时点这些原则,以便更好地进行评估。一、物业服务费用评估的原则有哪些?1.委托人确定评估项目物业服务标准原则:遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则,物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。2.合法原则:遵循合法原则,委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时,评估人员在进行评估时,都应以符合相关法律、法规的规定为前提。3.评估时点原则:评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。 二、物业服务费评估的程序是怎样的?1.接受委托,签订委托协议;2.明确评估基本事项;3.拟定评估作业方案;4.搜集整理同类参考项目资料; 5.实地查勘评估项目,搜集整理项目资料;6.参考当期公布的物业服务成本价格;7.评估人员进行评估,确定评估结果;8.撰写评估报告;9.评估资料归档;物业服务费的评估原则和评估的程序在上述以及一一描述清楚,物业费的内容大家多了解一些还是帮助很大的。
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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在物业竣工验收合格后,物业管理企业于业主入住之前,对物业进行承接查验。释义在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时,物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理,然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。查验工作流程1.物业建成通过竣工综合验收2.物业管理企业组织人员进行承接查验3.对查验中发现的问题进行处理4.物业移交准备工作人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专业的技术人员参加。计划准备物业管理企业制订承接查验实施方案,能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;(3)派出技术人员到物业现场了解情况,为承接查验做好准备工作。资料准备在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备工作,制订查验工作流程和记录表格。(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等;(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。设备工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况,应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。内容与方式主要内容1、物业资料在(二)物业查验的方式办理物业承接验收手续时,物业管理企业应接收查验下列资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(...
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发布时间: 2018 - 05 - 14
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第一:物业承接查验工作分为:  (1)物业和建设单位之间的前期承接查验;  (2)更换企业时,和企业之间的承接查验。 第二:主要说一下物业和建设单位之间的前期承接查验:  一:现场查验20日前,建设单位应当向企业移交下列资料:  (一)竣工,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料;  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;  (五)承接查验所必需的其他资料。  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。  二:物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。  三:物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:  (一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;  (二)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;  (三)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车()停车设施、休闲娱乐设施、、设施、设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 第三:业委会和物业服务企业承接查验时:  除承接查验以上文件资料和内容(建设单位交接给物业服务企业的文件)外,另还需要交接公共设施设备的管理、公共部位的收益、业主信息等。  第四:主要的依据是《物业承接查验办法》由国家住房和城乡建设部制定,2011年1月1日开始实施。  第五:...
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发布时间: 2018 - 03 - 23
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室内给水系统是物业承接查验时的一种重要项目之一,因为对于业主来说水是日常生活中的必须品,给水系统则是能够供应日常用水的配套设施,所以在进行物业查验的时候,诚信可靠的物业承接查验机构会专门对室内给水系统进行检查,确保业主能够正常安全的用水,那么给水系统应该应该如何查验呢?1、管道的坡度在物业承接查验时,给水管道坡度的正负偏差不超过设计要求坡度值的三分之一。物业承接查验机构要根据系统内直线管段的长度进行抽查,如果有分隔墙的建筑,那么要以隔墙为分段数,抽查百分之五,但不少于五段。检验方法则是用水准仪或水平尺、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。2、碳素钢管道的螺纹连接室内给水系统中的管螺纹加工精度要符合国际《管螺纹》中的规定,即:螺纹清洁而规整、断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的百分之十、连接牢固、管螺纹根部有外露螺纹以及镀锌碳素钢管没有焊接口。真实有效的物业承接查验机构在检查时被查数量不少于十个接口,通常使用观察或解体检查方法来查验。3、碳素钢管道的法兰连接物业承接查验机构在对碳素钢管道的法兰连接进行检查时,要求两者之间对接平行、紧密、与管子中心线垂直,螺杆露出螺母,此外,衬垫材质符合设计要求和施工规范规定,且无双层。专业的物业承接查验机构在室内给水系统进行查验时会根据给水系统的各个部门进行单独检查,所以除了上述这几个地方之外,物业承接查验机构还会检查阀门安装情况以及管道支架及管座的安装情况等,确保给水系统能够安全运行。
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发布时间: 2018 - 03 - 21
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对物业项目进行物业承接查验是为了确保项目中所有的设备都是按照设计图纸来安装使用的,是对业主安全和权益的一种保护行为,所以,如果项目在交付使用或者有业主提出要求的时候,物业公司应该配合诚信可靠的物业承接查验机构对其进行专业查验。那么在进行查验时需要使用哪些资料呢?1.产权资料产权资料说明了建设项目的所有权,所以和产权有关的各种资料,都应该在物业承接查验的时候,交给真实有效的物业承接查验机构来进行查验,其中包括有本项目建设的批准文件、建设项目的用地批准文件与建筑执照,如果项目建设用地涉及到拆迁查验机构还会对拆迁安置方的有关资料进行查验。2.图纸资料设计图纸等资料是项目建设的施工支撑,决定了项目的规划和最终完成的效果,所以在进行物业承接查验的时候,应该将包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线在内的全套图纸都要进行查验,此外,还要对竣工图、地质勘察报告、图纸会审记录、沉降观察记录、竣工承接查验证明书等进行查验。3.材料质量资料在项目建设中需要使用到各种各样的材料,材料的质量将会决定项目的建设质量,物业承接查验机构在检查时会对证明材料质量的资料进行查验,包括钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书等等。这些内容基本囊括了物业承接查验时需要查验的资料类型,可见专业的物业承接查验是非常全面的,因此,如果需要对项目进行物业查验,那么就要将相关的资料都准备好,在专业人员的陪同下对项目的每一个细节进行查验以确保和设计相符。
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发布时间: 2018 - 03 - 21
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物业公司是对小区或工业园区提供专业服务的公司,如果物业承接查验机构需要对小区内的各个建设项目进行检查,那么物业公司就要组织相应的工作人员配合检查工作的进行,以确保业主们的使用安全。那么物业承接查验机构在检查的时候一般都会去检查哪些项目呢?1.检查纸质资料当项目在建的时不管是建筑的设计还是相关设备的安装使用,都需要很多的纸质资料,而这些资料均是物业承接查验机构检查的时候查验的项目之一。其中包括建筑的原设计图纸、变更设计图纸、施工竣工图,和设备有关的则有出厂时附带的质量合格正式以及设备安装后的试运行记录等。2.按纸质资料核对实物诚信可靠的物业承接查验机构在对纸质资料进行查验以后,会根据这些资料对实物进行核验,确认各种设备的规格型号、设计容量和资料上的一致并且还要对安装设备的数量、安装位置等进行查验,确保设备符合设计要求并具有良好的安全性。3.对各个配套系统进行检查除了查验各种设备设施之外真实有效的物业承接查验机构还会对项目中的各种配套系统进行查验,主要包括有项目内的供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统等等,在检查中会根据相应的要求做出准确的质量评估。物业承接查验机构对小区物业中的相关项目进行查验是为了确保所有的设施设备都能安全运行,不仅能够保证让业主们正常使用,物业承接查验机构还要确定这些设施设备的安装与最初设计或变更后的设计是一致的,从而能保障业主的消费权益。
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发布时间: 2018 - 03 - 05
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现在物业服务和我们的日常生活是息息相关的,所以大家可以请物业服务评估监理公司来为物业服务公司进行评估和跟踪监理,以便大家能用最合理的价格选聘到性价比高的物业公司前来提供服务。下文中小编将为大家介绍物业服务评估监理公司在对物业项目做评估监理时需要秉持什么样的基本原则。1、公正性原则靠谱的物业服务评估监理公司为业主们做物业评估应保持公正公平性原则,所以,凡是和评估人员、评估委托人员以及对物业项目有利害关系的人或事、对有可能影响进行公正评估的人与事都会进行回避。当做完评估后,物业服务评估监理公司就会按法规法规与合同的约定出具最终报告,而且还要在其中标示出评估的依据和方法以及查勘所获得的数据,此外还会将评估报告归档并将其中的摘要给予公示以示公正。2、真实性原则当物业服务评估监理公司接受了业主大会或者建设单位的物业评估监理委托之后,物业服务评估监理公司的评估人员,会在职权允许的范围内,对准备评估的物业项目进行实地的勘验,而且在做勘验的时候,物业服务评估监理公司会要求建设单位、物业服务的负责人将勘验过程中,将所需的各种真实资料都提供出来进行严格的审查,以确保最终得出的物业服务质量评估结果是真实有效的。以上就是物业服务评估监理公司在进行评估时需要始终保持着的两个基本原则,因为只有高端的物业服务评估监理公司坚持公正性和真实性才能让业主们和建设单位获得最真实可靠的评估结果,从而对物业服务单位有一个准确的了解。
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发布时间: 2018 - 03 - 02
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若业主们想知道物业管理公司的服务质量是否良好,那么大家就可以找物业服务评估监理公司来对其给予一系列的评估与服务跟踪监理。当物业服务评估监理公司和业主们签订了委托评估与监理协议之后,就会有专业的评估监理人员来到物业项目进行实地查勘。接下来一起来看下物业服务评估监理公司评估监理的内容有哪些。1、公共区域的管理评估在接受评估监理委托期间,高端的物业服务评估监理公司会对物业管理范围内的所有公共设施进行评估和监理,主要是看公共秩序的维护是否良好,包括公共照明、排水、垃圾清运等在内的公共设备设施是否保持良好并定期维护,消防设施是否完善以及道路和绿化是否保持整洁等方面。2、安防措施的评估物业公司通常会承担其物业项目的公共安全所以应该具有相应的安防措施,而这些也都是物业服务评估监理公司进行评估监理的内容之一。 在评估监理的过程中会对保安人员的岗位配置、消防设施的管理以及监控设备的运行和管理等方面进行评估。3、保洁和维修的评估物业服务评估监理公司在对物业服务质量进行评估监理的时候,还会对物业提供的保洁服务、维修服务以及客户服务进行评估,确保小区内能够保持良好的清洁环境,当水电暖以及其他方面的公用设施有故障时能够及时进行维修处理。除此之外,物业服务评估监理公司还会对物业公司所报的服务费用进行合理的评估,所以其服务范围是非常全面的,因此,作为业主,要想拥有良好的物业服务,不妨找一家靠谱的物业服务评估监理公司来对物业进行评估和监督管理。
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