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发布时间: 2016 - 09 - 07
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北京市地方标准 住宅物业服务标准 Residential Property Service Standard 编号:DB11/T 751-2010主编单位:北京市物业服务指导中心批准部门:北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局实施日期:2010年 10月1日  2010 北京  前 言本标准为推荐性标准。本标准的主要内容是:1.总则;2.术语和定义;3.基本规定;4.住宅物业服务一级标准;5.住宅物业服务二级标准;6. 住宅物业服务三级标准;7.住宅物业服务四级标准;8.住宅物业服务五级标准。 本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理,由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。主编单位:北京市物业服务指导中心北京银达物业管理有限责任公司北京闻达敏斯物业管理服务有限公司北京万科物业服务有限公司北京网信物业管理有限公司北京顺天通物业管理有限公司主编人员:薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家:杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲 目 次1 总 则 .................................................1 2 术语和定义 ............................................2 3 基本规定 ............................................. 34住宅物业服务一级标准 ...................................4 4.1 基本要求 .................................
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4.2.3 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视 1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。3 每半年切换 1次备用水泵。4 每年检查 1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。2 污水泵汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每月进行 1次手动启动测试;每年养护1次。3 化粪池每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备1 楼内照明每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复。2 楼外照明每2周巡视1次,一般故障3日内修复;复杂故障2周内修复。3 应急照明每日巡视1次,发现故障,即时修复。4 低压柜每周巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路每季度巡视 1次设备运行状况;每年养护 1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜每季度巡视 1次设备运行状况;每年养护 1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机每季度试运行1次,保证运行正常。8 配电室、楼层配电间防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。4.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机每日...
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5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所,配置基本办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间,工作日不少于 8小时,其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24小时服务电话。 5.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装,佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 3年以上物业服务企业管理工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 5.1.4 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 3 应用计算机管理基本信息、基础资料。 5.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在 30分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3个工作日内回复。 6 每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.7 专项服务...
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6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2次。 5.4.3 工作检查和记录 1 生长季节每2周检查1次植物生长情况。 2 编制绿化养护措施和工作计划。 5.5 环境卫生 5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。 3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 3日喷洒1次杀虫药。 4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内1) 大堂、一层候梯厅 每日清扫 1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭 2次信报箱、大堂玻璃。 2) 楼道、楼梯 每周清扫 2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。 每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱 每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。 每日清拖 1次轿厢地面。 3 天台、屋面 雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。 每季度巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施 每日清扫 1次楼外道路。 每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施;每半年清洁1次雨蓬、门头等。 5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。 6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。 5.5.3 工作检查和记录 每日检查 1次清洁质量,做好记录。 5.6 公共秩序维护 5.6.1 主要出入口有专人值守。 5.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视 1次,22:00至次日 6:00巡视1次。 5.6.3 巡视检查停车场,维...
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8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间,工作日不少于12小时、节假日不少于8小时,其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24小时服务电话。 8.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装,佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 5年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5 按需求配备具有外语会话能力的管理人员。 8.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系,定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备专职档案管理人员,有档案资料室。 3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 8.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算;每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。 每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告...
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8.3 消防安全防范 8.3.1 综合管理 1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。 2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1次,每月防火检查 2次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。 5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。 6 消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。 8.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统 1) 火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。 2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年 76由专业清洗单位清洗1次。 3) 备用电源 每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。 2 消防广播系统 每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。 3 防排烟系统 每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排...
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2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备日常维修服务,需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的,按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。 2.1 综合管理1 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档案,包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。2 根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的规定,及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路线、频次等要求,制定维修养护计划,巡视检查和维修养护要做好记录;每年第四季度制定下一年度房屋及共用设施设备维修养护计划,并组织实施。4 根据国家相关规定,特种设备应定期检验检测并有相应记录。5 在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并做好记录。 2.2 共用部位1 房屋结构每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板、柱等结构构件进行检查;其中每年第四季度的检查应配合每年的房屋检查工作进行。2 建筑部件1) 定期对建筑部件进行巡视检查,按照责任范围进行维修养护。标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主体结构形成整体的构件,业主自装的除外。2) 巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全;玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。一级至五级标准巡视频次有差别。3) 物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象,修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能,抹面应接搓平整、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐,无明显变形。吊顶板整洁无污渍,不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情...
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