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北京市物业服务第三方评估监理内容、程序、规范与法律依据

日期: 2018-05-24
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   北京市在2010年制定的《北京市物业管理办法》及配套文件系统中,把第三方评估监理系统作为一个独立、重要的组成部分,使第三方制度第一次进入物业管理立法领域,成为立法内容中独有的制度创新。目前国内各省市地方立法中正在纷纷学习北京市的这一思路,创建当地的第三方制度。这说明了在物业管理活动领域中因地制宜地创建第三方制度的迫切性和必要性。为此,有必要回顾、梳理和阐释北京市的制度设计和政策内容。

  北京市的制度文件体系由两大方面构成,第一“物业项目交接管理”、第二部分“物业服务第三方评估监理”,具体内容见下图:
 

京市物业服务第三方评估监理内容、程序、规范与法律依据
 

  从制度建设发展的角度而言,北京市第三方制度的构建,不仅是制定一套文件体系,而且创建了新的行业并引进了新的社会中介组织,使第三方机构按照一定的业务规则或程序为委托人提供中介服务。例如,在房地产及物业管理服务领域中:审计机构;资产、土地、工程等评估机构;工程监理机构;法律、档案等服务机构;信息、技术、工程等咨询机构;检测、检验、公证、认证机构;工商登记、商标、专利、税务、房地产招投标等机构。

  这一新领域的创建是试图采用新的程序和社会机制,培育新的市场和社会要素,从而可以用这些力量和机制替代纯行政手段解决物业领域的痼疾。

  例如,根据北京市立法后评估报告,“第三方”评估查验机构三年期间在20个小区物业交接项目案例显示,在这些项目交接中牵涉到区县政府、街道办事处、建设单位、物业企业、业主委员会等主体,但经过纠纷调解和评估查验,逐一使各方能够依法依规、履行北京市物业项目交接办法及其配套政策规定,最终实现了当事方签署协议,并且化解多方的宿怨和纠纷,没有再次走上司法诉讼和群访围攻政府的行动,也没有一个小区陷入无序的局面。

  一、物业服务第三方评估监理:概念、内容与资质

  (一)概念与业务范围

  北京市383号文件规定“本办法所称物业服务第三方评估监理,是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托,依照法律、法规、规章规定和合同约定,对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动”。该文件还规定物业服务评估监理业务范围包括:

  1、物业项目交接查验;

  2、物业服务费用评估;

  3、物业服务质量评估;

  4、其他需要评估监理的事项。

  (二) 机构与专家资质

  文件规定了第三方机构与专家的资质, 并要求其在市房屋行政主管部门备案。市房屋行政主管部门建立物业服务评估监理专家库并定期公布专家名单和备案机构名单。要求物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理时应当从专家库中选择专家。物业服务评估监理专家出具评估意见并对评估监理机构负责,评估监理机构出具评估监理报告并对委托人负责。

  文件规定委托人可以从专家库外选择专家,但应当向市房屋行政主管部门提供库外专家的信息。

  二、物业服务第三方评估监理:内容要点

  (一)物业项目交接查验

  根据383号文件规定,建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准,从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中,随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算,测算结果应当在销售场所予以公示,并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当同时向物业服务评估监理机构提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。

  建设单位向全体业主移交物业项目时,委托物业服务评估监理机构进行交接查验。全体业主选聘新物业服务企业时,也可以委托物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关文件规定,对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后出具查验报告。

  (二)物业服务评估

   1、物业费评估

  业主大会首次选聘或更换物业服务企业时,可以委托物业服务评估监理机构进行物业服务费用评估。业主和物业服务企业等相关利害关系人就物业服务费用发生争议时,可以共同委托物业服务评估监理机构进行评估。

  文件列举了三种方法:

  同类参考项目法:对物业类型、规模、物业服务等级方面相近的已入住项目

  市场比较法:对类似服务费用已知价格的修正

  运营成本法:提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金估算价格。评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格,分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项,物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容: 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其它费用。                                                                                                   评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单项评估数据,根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

    2、评估资料

  委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容:

  项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料;

  项目物业管理区域划分说明;

  项目物业共用部位、共用设施设备清单

  项目物业服务项目和等级标准;其他评估需要的材料。

   3、物业服务质量评估

  物业服务质量评估中的评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容,遵循评估原则,按照评估程序,对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。

  业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等,对物业服务质量进行评估。物业服务各方权益主体可以委托第三方评估监理机构在约定期间内对物业服务进行跟踪评估。

  评估原则合法原则:

  遵循合法原则,评估人员在进行评估时,应以符合相关法规的规定为前提。

  评估时点原则:遵循评估时点原则,要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。

  评估依据评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。

  评估程序

  委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容:《物业服务合同》、《(临时)管理规约》;项目物业区域划分意见书;项目物业共用部位、共用设施设备情况;其他涉及评估事项的项目资料。

  评估人员到项目现场进行考评,根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。

  评估人员到项目现场进行考评后,物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。

  三、物业服务第三方评估监理:规范

  (一)查验规范文件

  为了规范建设单位、物业企业、业主与物业服务第三方评估监理机构和专家在物业项目交接中对于对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验,北京市在383文件后出台了《北京市物业项目承接查验》391号文件和相关的两个地方标准,详细规定了查验活动的承接活动中的具体内容。同年底,国家住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的建房[2010]165号文件,明确了承接查验的这一内容

   1、承接查验内容

  物业区域划分状况:查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。

  物业构成状况:查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。

  物业服务用房状况:查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与测绘成果备案是否一致;查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

  物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

  物业共用设施设备状况;查验现状与建设工程设计文件是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

  物业资料交接状况:查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。

   2、承接查验评估

  文件规定,查验的评估是专业评估人员根据评估目的,遵循评估原则,按照评估程序和评估标准,对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。文件还规定了评估原则、程序、评估基本事项、内容、评估项目资料、评估作业方案、现场进行初步查勘、评估依据等内容。

  四、物业服务第三方评估监理:在项目交接中的实施

  (一)物业项目交接的程序与办法

   1、交接协议

  文件规定已经成立业主大会的物业项目,可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的,可由全体业主授权的业主代表进行交接。

  全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照383号文件委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估,并出具报告。

  物业项目交接前应当签订交接协议。交接协议一般包括:物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

  (二)交接程序

   1、业主与建设单位的交接程序

  业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的,全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接:

  书面告知:全体业主将业主共同决定书面告知建设单位;

  签订协议:双方协商签订交接协议;

  告知政府:全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

  移交与承接:双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定,对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

   2、业主不再接受事实服务或者合同期满后不再续签的交接

  全体业主与物业服务企业应当按照文件的程序规定,书面告知、签订协议、告知政府后按规定移交与承接。

   3、物业服务企业不再提供事实服务或者合同期满后不再续签的交接

  物业服务企业应当与全体业主按照文件规定程序进行交接:

  提前告知:物业服务企业提前3个月书面告知全体业主;

  签订协议:双方协商签订交接协议;

  告知政府:物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

  移交承接:双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定,对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

  文件规定,物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的,应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域,不得擅自停止物业服务。

  全体业主怠于履行交接义务的,街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。

  (三)交接注意事项

   1、物业项目交接

  建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接,并撤出物业管理区域。交接的起算时间为:

  约定期限的物业服务合同终止的,自物业服务合同期限届满之日起算;

  其他情形,自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

  建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

   2、续聘合同

  物业服务合同期限届满前,业主共同决定续聘原物业服务企业的,应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

  (四)应急物业服务

  北京市规定在物业管理项目交接期间,有下列情形,住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务:

  物业服务合同期限届满,建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的;

  物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同,撤出物业管理区域,全体业主未能依法确定物业管理方式的;

  物业服务合同期限内,建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

   2、应急服务提供方式内容

  根据辖区实际情况确定,可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。但仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务期限一般不超过3个月。应急物业服务费用由全体业主承担,业主委员会应当协助收取。

  综上所述,北京市2010年物业管理立法中通过对当前物业管理制度中核心难题的制度设计,将物业管理项目交接与第三方评估监理相结合,在项目交接中必须进行规范化的查验评估的制度规定,给北京市物业项目交接的制度化解决提供了一个出口,给冲突中的各方一个解决的路径,给政府一个应对严重冲突事件的制度化途径的“抓手”,给第三方社会专业机构开辟了一个新业务领域。对于当前物业纠纷中冲突烈度最高和对社会安定影响最大的物业交接的平稳实施提供了制度程序和技术保障。

  北京市法制办对《北京市物业管理办法实施效果评估课题项目报告2014》的评价与结论中指出,“《北京市物业管理办法》第三方制度的设计和实践,是采用社会机制解决社会问题的有益探索,也取得了较为明显的成绩。”报告也指出,“目前的第三方机构正处于发展阶段,需要加以培育,也需要借鉴民政系统对社会组织建设规范的举措,以促使其制度建设的健康发展。”

  目前各省市地方无论在立法尝试还是在社会实践层面,对于第三方制度都有新的思路和贡献,这些举措值得予以高度关注。


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