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浙江杭州:业主大会议事规则中引入第三方物业服务评估监理

日期: 2018-12-14
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    浙江杭州业主大会聘请第三方物业服务评估监理,委托第三方物业服务评估监理机构对物业服务费进行评估、物业开展承接查验、物业管理服务招标及物业服务质量的监理,业主委员会选举(换届)事务,维修基金申请,物业服务满意度进行调查等已经成为一种趋势。在南京针对《南京市住宅物业管理条例》出台相关配套文件,鼓励第三方机构进入配合政府职能部门做好物业管理工作已经走在全国的前例。作为第三方机构提供专业人员驻点开展与街道相关的物业工作服务,对街道和社区工作人员、业主委员会及物业服务企业和项目经理进行专业培训,并对相关信访矛盾的解决依据及方法提供咨询服务,成为破解社区物业纠纷的“润滑剂”,对社会稳定起到积极作用。浙江杭州业主对第三方物业服务评估监理机构的呼声渐高。

浙江杭州:业主大会议事规则中引入第三方物业服务评估监理

附:业主大会议事规则

第一章 总则

第一条 制定依据

为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作,根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章,制定本业主大会议事规则,并经 年 月 日业主大会讨论通过。

第二条 业主大会宗旨

本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,保障物业的合理、安全使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第三条 业主大会的组成

本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认,一般按房屋所有权证记载的所有权人确定;已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的,房屋竣工并已交付的,按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。

房屋已经竣工但尚未交给物业买受人,或者尚未出售的,按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。

房屋所有权属 2人以上共有产的,推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由一名法定监护人参加业主大会会议。

单位业主的,按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。

第四条 业主大会活动范围

业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不应作出与物业管理无关的决定,不应从事与物业管理无关的活动。

业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导,接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。

业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门,与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作,并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。

对于物业专业事项,可以委托第三方物业服务评估监理机构进行专项服务,不限于物业服务费评估、物业承接查验、物业招标及物业服务质量监理等。

第二章 业主大会议事规则

第五条 业主大会议事内容

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)决定选聘、解聘物业管理企业;

(三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案;

(四)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(五)审议决定业主委员会的工作权限和活动经费;

(六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告;

(七)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案;

(八)审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(九)改变和撤销业主委员会的不当决定;

(十)决定选聘、解聘第三方物业服务评估监理企业;

(十一)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

第六条 业主大会召集主体

业主大会由业主委员会负责召集。

首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备小组在社区党组织和社区居委会的领导下,在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》组成。

业主委员会换届召开的业主大会会议,由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。

本小区逾期未换届按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见》规定由所在地社区督促业主委员会召开,两个月后仍不能召开的,由社区负责成立筹备组开展换届选举工作。

第七条 业主大会会议形式 

业主大会可以选择两种形式,具体由筹备组或业主委员会确定。

(一)集体讨论的形式;

采用集体讨论形式议事的,按《 关于业主大会及筹备组组建工作指导意见 》规定, 100户以下的召开全体会议,100户(含100户)以上的以业主代表会议的形式议事。

1、召开全体会议(业主应参加业主大会会议,业主接到会议通知不出席,也不委托他人参加业主大会会议的,须遵守业主大会作出的决定);

2、召开业主代表会议。

业主推选业主代表参加业主代表会议的,业主以单元为一单位,推选一名业主代表参加业主代表会议,具体推选办法由筹备组或业主委员会确定。

业主代表应当在参加业主大会会议 3日前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见,并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加(业主代表不出席、所代表的业主也不另外推选业主代表参加业主大会会议的,业主须遵守业主大会所作出的决定)。业主大会决议对全体业主有约束力。

业主大会会议,一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一,可由社区党组织协调,若协调不成,由社区党组织确定主持人。

首届业主大会由筹备组组长主持。

(二)书面征求意见的形式。

1、征求(表决)意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字;

2、在物业管理区域内设投票箱,由工作服务人员收取,当面投入投票箱内,也可由业主在规定时限内自行将征求(表决)意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下,进行统计汇总。

3、已送达的征求(表决)意见单,业主在规定的时间内不反馈,或不书面提出反对意见的,视为同意多数业主意见。

第八条 召开业主大会会议的程序

业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备工作

筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议,草拟议案、制定征询(表决)意见单、核实业主委员会候选人身份等。

召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。

(二)发布公告

业主大会召开会议前 15日,筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的社区党组织和社区居委会。

公告 包括以下内容:

1、会议形式;

2、会议的日期、地点;

3、提交会议审议的事项;

4、会务常设联系人姓名、联系电话;

5、其他需公告的事项。

(三)召开业主大会

(四)通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况

筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。

第九条 业主大会议题的限制

本物业管理区域内业主大会对所提议案已经做出决定的,业主一般在一年以内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章 业主委员会议事规则

第十条 业主委员会议事内容

(一)召集业主大会会议,执行业主大会通过的各项决定,并报告物业管理的实施情况;

(二)拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论,并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,报业主大会决定;

(四)拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案,报业主大会决定;

(五)拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案,报业主大会决定;

(六)拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定;

(七)拟订专项维修资金使用、续筹方案,报业主大会决定;

(八)支持和协助物业管理企业履行物业服务合同,指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作,并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见。

(九)监督业主公约的实施,督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主,限期交纳物业服务费用;

(十)协调业主与物业管理企业之间的纠纷;

(十一)委托第三方物业服务评估监理机构对物业服务费进行评估、物业开展承接查验、物业管理服务招标及物业服务质量的监理,业主委员会选举(换届)事务,维修基金申请,物业服务满意度进行调查等。

(十二)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管;

第十一条 业主委员会会议

业主委员会会议须依法按程序进行,采用民主集中制,少数服从多数,一旦形成决议,必须共同遵守,持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。

业主委员会会议应当按下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集;

(二)会议通知及有关资料提前 3日送达每位委员;

(三)委员因故不能参加会议的,提前 1日向业主委员会召集人说明;

(四)会议有过半数委员出席,做出决定须经全体委员人数半数以上同意;

(五)做好会议书面记录,并由与会人员签字;

(六)业主委员会做出的决定,应当以书面形式向全体业主公告。

第十二条 档案资料管理

业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。

业主委员会应建立下列档案资料:

(一) 各类会议记录、纪要;

(二) 业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料;

(三) 各届业主委员会备案登记的材料;

(四) 业主、使用人名册;

(五) 订立的物业服务合同;

(六) 订立的物业服务第三方评估监理合同及委托开展事项的相关材料;

(七)其他有关材料。

第十三条 业主委员会活动经费

业主委员会的活动费用由全体业主共同承摊,活动经费由业主委员会负责向业主收取,或委托物业管理企业在收取物业服务费时收取。也可从小区共用部位、共用设施、物管商业用房的经营收益中支出,在同期物业服务收费总额 1%的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。

业主委员会活动费用于下列开支:

1、业主大会、业主委员会会议开支;

2、必要的日常办公等费用;

3、有关人员津贴。

4、第三方物业服务评估监理费用。

具体额度由业主大会确定

活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次,接受业主的监督。

第四章 附则

第十四条 印章的使用管理

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管,并按印章管理制度使用。

用印必须实行登记制度,每次用印,使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定,造成经济损失或不良影响的,由管理印章的责任人承担相应责任。

第十五条 业主大会和业主委员会议事规则的生效

本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。

本议事规则未尽事项由业主大会补充。

第五章 议事规则补充规定

物业服务第三方社会服务机构的存在,一方面能够为业主提供专业的技术支持、引导业主理性维权,另一方面对开发商和物业管理公司也能起到很好的监督制衡作用。全面引入物业服务评估监理机构,有助于促进物业管理行业的发展,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,有利于提高物业服务、业主自治的专业化水平,有力的促进社会的和谐发展。


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