国泰民生物业服务评估监理
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住宅物业服务标准(二)

日期: 2016-09-07
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4.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

3 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

4.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

3 每半年切换 1次备用水泵。

4 每年检查 1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

4.2.5

排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。

2 污水泵

汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每月进行 1次手动启动测试;每年养护1次。

3 化粪池

每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。

4.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复。

2 楼外照明

每2周巡视1次,一般故障3日内修复;复杂故障2周内修复。

3 应急照明

每日巡视1次,发现故障,即时修复。

4 低压柜

每周巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。

5 低压配电箱和线路

每季度巡视 1次设备运行状况;每年养护 1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。

6 控制柜

每季度巡视 1次设备运行状况;每年养护 1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7 发电机

每季度试运行1次,保证运行正常。

8 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好。

4.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查 1次,检查设备运行状态;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。

2 对讲门口机

每季度检查 1次按键、显示屏等;每季度表面清洁 1次;每年内部除尘1次。

3 网络控制箱

每年检查1次外观、接线;每年表面清洁1次;每年内部除尘1次。

4 红外对射探测器

每年检查1次接线、探测范围、防水状况等;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。

5 图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能;每月表面清洁1次;每年内部除尘1次。

6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调校;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

7 解码器

每年检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每年表面清洁 1次;每年内部除尘1次。

8 云台

每年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。

9 巡更点

每半年检查 1次外观,发现故障隐患,即时排除;每半年表面清洁1次;每日存储巡更记录。

10 读卡器

每季度检查 1次外观;每季度表面清洁1次,查看防水状况。

11 电磁锁门锁

每季度检查 1次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每季度检查1次开锁功能、接线。

4.2.8 电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排

除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关

附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场,专业维修人员应在 30分钟内到达现场。

4.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。

2 使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每季度检查1次防漏电设施。

3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。

2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 1次消防安全培训。

4 每日防火巡查 1次,每月防火检查 1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

4.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘 1次。

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行 2年后,每隔 3年由专业清洗单位清洗1次。

3) 备用电源

每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每2年机柜内的设备内部除尘1次。

3 防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4 防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年检查维护1次防火门附件,在门的转动部位补充 1次润滑油。

5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。

6应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。

7消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。

8 灭火器

每日巡查 1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

4.4 绿化养护

4.4.1 基本要求

1 乔木

植株保存率高于85%,年成活率高于85%。

2 灌木

植株保存率高于85%,年成活率高于85%。

3 绿篱和色块

植株保存率高于85%,年成活率高于85%。

4 地被和花坛植物

花坛植物死亡率低于15%。

5 草坪

保证基本成活。

4.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉,不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。

2 施肥

根据植物生长情况施肥,一般乔木每 3年至 4年施肥 1次;灌木每1年至2年施肥1次;地被和草坪植物每年开春

后施肥1次;花坛植物根据生长情况进行追肥;生长不良的植物适当增加施肥频次。

3 病虫害防治

植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治,不出现严重病虫害现象。

4

整形修剪

一般乔木每3年修剪1次;灌木每2年修剪1次;绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1次;冷季型草坪生长季节每月修剪1次,全年至少修剪5次。

5 除草

每年全面除草1次,重点绿地增加除草次数,出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。

6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。

4.4.3 工作检查和记录

生长季节每月检查1次植物生长情况。

4.5 环境卫生

4.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 按有关规定和标准实行垃圾分类。

2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节

每 5日喷洒1次杀虫药。

4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不

得乱堆乱倒。

4.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫 1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。

2) 楼道、楼梯

每周清扫 1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。

每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

2电梯轿箱

每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖 1次轿厢地面。

3 天台、屋面

雨季前清扫1次天台、屋面。

4 楼外道路及设施

每日清扫 1次楼外道路。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物的预防和控制。

投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。

4.5.3 工作检查和记录

每日抽查 1次清洁质量,做好记录。

4.6 公共秩序维护

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:

00巡视 1次,22:00至次日 6:00巡视1次。

4.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

4.6.4 机动车辆凭证出入。

4.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30日备查。

4.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

4.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

4.7 装饰装修管理

4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

4.7.2 建立装饰装修管理档案。

4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。

4.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

4.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2日内清运。 自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。

 

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