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住宅物业服务标准(四)

日期: 2016-09-07
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6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2次。

5.4.3 工作检查和记录

1 生长季节每2周检查1次植物生长情况。

2 编制绿化养护措施和工作计划。

5.5 环境卫生

5.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 按有关规定和标准实行垃圾分类。

2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 3日喷洒1次杀虫药。

4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

5 垃圾清运车外观整洁。

5.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫 1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。

每月擦拭 2次信报箱、大堂玻璃。

2) 楼道、楼梯

每周清扫 2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。

每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

2 电梯轿箱

每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖 1次轿厢地面。

3 天台、屋面

雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。

每季度巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。

4 楼外道路及设施

每日清扫 1次楼外道路。

每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施;每半年清洁1次雨蓬、门头等。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。

5.5.3 工作检查和记录

每日检查 1次清洁质量,做好记录。

5.6 公共秩序维护

5.6.1 主要出入口有专人值守。

5.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视 1次,22:00至次日 6:00巡视1次。

5.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

5.6.4 机动车辆凭证出入。

5.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30日备查。

5.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

5.6.7 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

5.7 装饰装修管理

5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

5.7.2 建立装饰装修管理档案。

5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

5.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。

5.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

5.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2日内清运。

自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。

 

 

 

6 住宅物业服务三级标准

6.1 基本要求

6.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务中心,配置办公家具、电话等办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务中心工作时间,工作日不少于 8小时,其他时间设置值班人员。

4 设置并公示24小时服务电话。

6.1.2

人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有 2年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

6.1.3

制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。

3 建立培训体系,定期组织培训与考核。

4 建立物业服务工作记录。

6.1.4 档案

1 建立物业管理档案。

2 配备档案管理人员。

3 应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

6.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

6.1.6 客户服务

1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20分钟内,其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在 30分钟内告知。报修进行回访。

5 业主或使用人提出的意见,建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉进行回访。

6 每年公开征集1次物业服务意见,公示整改情况。

7 每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。

8 每年组织业主参观共用设施设备机房。

9 每年至少组织1次社区文化活动。

10 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

11 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

6.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。

2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。

3 专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。

4 对专项服务进行监督管理及评价。

6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

6.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

8 设备机房

1) 每月清洁 1次,室内无杂物。

2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完好有效。

4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。

6.2.2 共用部位

1 房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1) 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2) 每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每季度检查 1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。

4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1) 每月巡查 1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2) 每季度检查 1次雨、污水管井等。

3) 每月巡查1次大门、围墙、围栏等。

4) 每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5) 每年检测1次防雷装置。

6.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

3 制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。

4 每年检查1次管道、阀门并除锈。

5 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

7 每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

6.2.4

二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

3 每季度切换 1次备用水泵。

4 每年检查 2次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护 1次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

6.2.5 排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

2 污水泵

汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每2周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。

3 化粪池

每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。

6.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每周巡视3次,一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。

2 楼外照明

每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调整 1次时间控制器。

3 应急照明

每日巡视1次,发现故障,即时修复。

4 低压柜

每日巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全。

5 低压配电箱和低压线路

每月巡视1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。

6 控制柜

每2周巡视1次设备运行状况;每年养护 1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7 发电机

每月试运行1次,保证运行正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视 1次充电机和蓄电池。

8 检测

每5年检验1次内部核算电能表。

9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。

6.2.7

安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查 1次,检查设备运行状态;每 2周表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

2 对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等;每月表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

3 网络控制箱

每半年检查1次外观、接线;每季度表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

4 红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

5 图像采集设备

每周检查 1次监视画面、录像功能;每 2周表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

7 解码器

每半年检查 1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每半年表面清洁 1次;每年内部除尘1次。

8 云台

每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁 1次;每年转动部位上润滑油1次。

9 巡更点

每月检查1次外观;每月表面清洁1次;每日存储巡更记录。

10 读卡器

每月检查 1次外观;每月表面清洁1次,查看防水状况。

11 电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

6.2.8 电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场,专业维修人员应在 30分钟内到达现场。

6.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。

2 使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查 1次防漏电设施。

3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

6.3 消防安全防范

6.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2次消防安全培训。

4 每日防火巡查 1次,每月防火检查 1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

6.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。

3 ) 备用电源

每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。

3 防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4 防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充 1次润滑油。

5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。

6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。

7 消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。

8 灭火器

每日巡查 1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

6.4 绿化养护

6.4.1 基本要求

1 乔木

植株生长正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生长季节叶片保存率高于85%。

2 灌木

植株生长正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。

3 绿篱和色块

植株生长整齐,保存率高于95%,年成活率高于95%。

4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。

5 草坪

草坪基本整齐,覆盖率高于95%。

6.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。

2 施肥

根据植物生长情况施肥,乔木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。

3 病虫害防治

根据病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。

4 整形修剪

乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1次;

冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。

5 除草

每年全面除草3次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%,季节性杂草能得到有效控制。

6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3次。

6.4.3 工作检查

1 生长季节每月检查3次绿化工作。

2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。

3 有绿化档案。

6.5 环境卫生

6.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 实行生活垃圾分类收集。

2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。

3 每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。

4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

5

垃圾清运车外观整洁。

6.5.2

物业共用部分清洁

1

楼内

 46

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖 1次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭 1次信报箱、大堂玻璃。

每月擦拭 1次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。

2) 楼道、楼梯

每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。

每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火

栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

每日巡视保洁1次楼道、楼梯。

2 电梯轿箱

每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖1次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理1次;石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。

每日巡视保洁2次电梯轿箱。

3 天台、屋面

每季度清扫 1次天台、屋面;雨季期间,每 2月清扫 1次天台、屋面。

每月巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。

4 楼外道路及设施

每日清扫1次、巡视保洁 2次楼外道路。

每月清洁 1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁 1次雨蓬、门头等。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每周清洁2次水面;每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00前清扫干净。

6.5.3 工作检查和记录

1 每日检查 1次清洁质量,做好记录。

2 每季度全面检查1次清洁质量,做好记录。

3 清洁档案齐全。

6.6 公共秩序维护

6.6.1 主要出入口有专人24小时值守。

6.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视 2次、22:00至次日 6:00巡视1次。

6.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

6.6.4 机动车辆凭证出入。

6.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录,应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。

6.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

6.6.7 每年进行2次专项应急预案演习,做好记录。

6.6.8 备勤人员24小时待岗。

 

6.6.9 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

6.7 装饰装修管理

6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

6.7.2 建立装饰装修管理档案。

6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

6.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。

6.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

6.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2日内清运。

自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。

 

7 住宅物业服务四级标准

7.1 基本要求

7.1.1 客户服务场所

1 设置客户服务中心,配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务中心工作时间,工作日及节假日不少于 8小时,其他时间设置值班人员。

4 设置并公示24小时服务电话。

7.1.2 人员

1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 服务人员分岗位统一着装,佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有 3年以上物业服务企业同等岗位工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

7.1.3 制度

1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件的应急预案。

3 建立培训体系,定期组织培训、考核。

4 建立物业服务工作记录

7.1.4 档案

1 建立物业管理档案,

2 配备专职档案管理人员,有档案资料室。

3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

7.1.5 标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

7.1.6 客户服务

1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项,应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知,履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修 20分钟内、其他报修 30分钟内到达现场;由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。

报修回访率应不少于30%。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2个工作日内回复。投诉回访率100%。

6 每年至少公开征集 1次物业服务意见,问卷率 80%以上,公示整改情况。

7 每月组织 1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。

8 每年组织业主参观共用设施设备机房。

9 每年至少组织2次社区文化活动。

10 重要节日进行美化装饰。

11 设置公共信息栏;配合相关部门进行公益性宣传。

12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

7.1.7 专项服务委托管理

1 签订专项服务委托合同,明确各方权利义务。

2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。

3 专项服务企业人员统一着装,佩戴标志。

4 对专项服务进行监督及评价。

7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

7.2.1 综合管理

1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4 共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮;共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,应即时组织修复。

5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

8 设备机房

1) 每月清洁 1次,室内无杂物。

2) 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3) 在明显易取位置配备消防器材,每月检查 1次消防器材,确保完好有效。

4) 设施设备标志、标牌齐全。

5) 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6) 交接班记录、工作日志等齐全、完整。

7.2.2 共用部位

1 房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

2 建筑部件

1) 每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2) 每2周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3) 每2月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。

4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1) 每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2) 每2月检查1次雨、污水管井等。

3) 每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。

4) 每 2周巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5) 每年检测1次防雷装置。

7.2.3 空调系统

1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2 运行期间每日巡视 1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。

3 制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。

4 每年检查1次管道、阀门并除锈。

5 每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网;每两年清洗消毒1次风管。

7 每年对空调系统进行 1次整体性维修养护。

7.2.4 二次供水设施

1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规

定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2 每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。

3 每2月切换1次备用水泵。

4 每季度检查1次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;

每年养护1次水泵。

5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入

冬前对暴露管道进行防冻处理。

6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人

保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

7.2.5 排水系统

1 排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

2 污水泵

汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每周进行 1次手动启动测试;每季度养护1次。

3 化粪池

每半年检查 1次化粪池;组织安排清掏。

7.2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

每日巡视 1次,一般故障 12小时内修复;其他复杂故障3日内修复。

2 楼外照明

每周巡视 3次;一般故障 1日内修复;其他复杂故障 5日内修复;每2周调整1次时间控制器。

3 应急照明

每日巡视1次,发现故障,即时修复。

4 低压柜

每日巡视2次设备运行状况;每半年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全;每半年检测1次接地电阻;每年校验1次仪表。

5 低压配电箱和低压线路

每月巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每半年切换 1次双路互投开关。

6 控制柜

每周巡视1次设备运行状况;每年养护2次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫;每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值;每年检查1次远控装置。

7 发电机

每月试运行1次,保证运行正常;每年1次带负荷运行;

每年活化 2次蓄电池;每日巡视 1次充电机和蓄电池。

8 检测

每3年检验1次内部核算电能表。

9 配电室、楼层配电间

防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;

电缆进出线和开关标志清晰、准确。

7.2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

每日巡查 1次,检查设备运行状态;每周表面清洁1次;每年内部除尘1次。

2 对讲门口机

每2周检查1次按键、显示屏等;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。

3 网络控制箱

每季度检查1次外观、接线;每季度表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

4 红外对射探测器

每2月检查1次接线、探测范围、防水状况等;每2月表面清洁 1次;每半年内部除尘1次。

5 图像采集设备

每周检查 2次监视画面、录像功能;每 2周表面清洁 1 56

次;每半年内部除尘1次。

6 摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。

7 解码器

每季度检查 1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每季度表面清洁1次;每年内部除尘1次。

8 云台

每季度检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每季度表面清洁 1次;每年转动部位上润滑油1次。

9 巡更点

每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次;每日存储巡更记录。

10 读卡器

每2周检查1次外观;每2周表面清洁1次,查看防水状况。

11 电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。

12 出门按钮

每月检查1次开锁功能、接线。

7.2.8 电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电

梯的显著位置。

2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。

6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分

钟内到达现场,专业维修人员应在 30分钟内到达现场。

7.2.9 水景

1 启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。

2 使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施,每 2周检查1次防漏电设施。

3 设置必要的安全警示标志。

4 水质符合卫生要求。

7.3 消防安全防范

7.3.1 综合管理

1 建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。

2 成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3 设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行 2次消防安全培训。

4 每日防火巡查 1次,每月防火检查 1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5 发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。

6 消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。

7 发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。

7.3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

1) 火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查 1次设备运行情况,保证 24小时连续正常运行;每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。

2) 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。

3 ) 备用电源

每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。

2 消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。

3 防排烟系统

每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

4 防火分隔设施

每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充 1次润滑油。

5 水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每季度检查1次润滑情况;每年养护 1次室内、外消火栓。

6 应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。

7 消防电梯

每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。

8 灭火器

每日巡查 1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。

7.4 绿化养护

7.4.1 基本要求

1 乔木

植株生长良好,树冠基本完整,植株保存率高于98%。年成活率高于98%,生长季节叶片保存率高于90%。

2 灌木

植株生长良好,主枝完整,保存率高于98%,年成活率高于98%。

3 绿篱和色块

植株生长良好,轮廓清晰,高度一致,修剪和补种及时,保存率高于98%,年成活率高于98%。

4 地被和花坛植物

地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。

5 草坪

草坪整齐,覆盖率高于95%。

7.4.2 绿化养护内容

1 灌溉

有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,采用节水灌溉设备和措施,及时排涝;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。

2 施肥

乔木每年施肥1次;灌木每年施肥2次至3次;地被和草坪植物每年施肥3次至4次;花坛植物根据生长情况进行追肥;有条件的,应使用有机肥料。

3 病虫害防治

根据病虫害发生规律,植物生长季每月检查4次病虫害情况;并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施,严禁高毒农药,无明显病虫害发生。

4 整形修剪

乔木每年修剪1次至2次,部分植物进行生长季修剪;灌木根据需要及时修剪开败的残花果,全年至少修剪2次;绿篱和色块生长整齐,每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1次;冷季型草坪生长季节平均每月修剪 2次,全年至少修剪15次。

5 除草

每年全面除草4次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%,发现 50厘米以上的杂草应及时清除。

6 垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5次。

7.4.3 工作检查

1 生长季节每月检查4次绿化工作。

2 编制每月绿化养护措施和工作计划。

3 绿化档案齐全。

7.5 环境卫生

7.5.1 生活垃圾的收集、清运

1 实行生活垃圾分类收集。

2 配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

3 每 2周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。

4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。

5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。

7.5.2 物业共用部分清洁

1 楼内

1) 大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。

每周擦拭 2次信报箱。

每周擦拭 1次大堂玻璃。

每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面。

每日巡视保洁2次大堂、一层候梯厅。

2) 楼道、楼梯

每日清扫1次、每周清拖2次楼道、楼梯地面。

每周擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。

每季度除尘1次楼内灯具。

根据地面材质,定期做地面清洗、养护。

每日巡视保洁2次楼道、楼梯。

2 电梯轿箱

每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。

每日清拖 1次轿厢地面。

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理2次;石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。

每日巡视保洁3次电梯轿箱。

3 天台、屋面

每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间,每月清扫1次天台、屋面。

每2周巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。

4 楼外道路及设施

每日清扫1次、巡视保洁 3次楼外道路。

每 2周清洁1次楼外公共照明及共用设施;每2月清洁1次雨蓬、门头等。

5 水景

根据水质情况进行消毒净化处理。

使用期间每日清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。

6 有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。

投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。

7 雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。

降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:00前清扫干净。

7.5.3 工作检查和记录

1 每日检查 1次清洁质量,做好记录。

2 每月全面检查1次清洁质量,做好记录。

3 清洁档案齐全。

7.6 公共秩序维护

7.6.1 出入口有专人24小时值守。

7.6.2 制定巡查路线,巡视检查并做好记录。6:00至22:00巡视 3次、其中楼内巡视 1次;22:00至次日 6:00巡视2次,夜间巡查2人同行。

7.6.3 巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。

7.6.4 机动车辆登记出入。

7.6.5 安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存 30日备查;管理制度、应急预案张贴在显著位置。

7.6.6 对违法行为立即报警,协助相关部门处理。

7.6.7 每年进行3次专项应急预案演习,做好记录。

7.6.8 备勤人员24小时待岗,人数不少于秩序维护专业人员的20%,配备必要的应急工具。

7.6.9 记录与档案

1 各项工作记录完整有效。

2 档案齐全。

7.7 装饰装修管理

7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。

7.7.2 建立装饰装修管理档案。

7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

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7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。

7.7.5 装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

7.7.6 委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在 2日内清运。

自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。

 

 

 

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