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住宅物业服务标准(六)

日期: 2016-09-07
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2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护

 

本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备日常维修服务,需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的,按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。

 

2.1 综合管理

1 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档

案,包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。

2 根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》的规定,及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。

明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路线、频次等要求,制定维修养护计划,巡视检查和维修养护要做好记录;每年第四季度制定下一年度房屋及共用设施设备维修养护计划,并组织实施。

4 根据国家相关规定,特种设备应定期检验检测并有相应记录。

5 在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后,要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并做好记录。

 

2.2 共用部位

1 房屋结构

每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板、柱等结构构件进行检查;其中每年第四季度的检查应配合每年的房屋检查工作进行。

2 建筑部件

1) 定期对建筑部件进行巡视检查,按照责任范围进行维修养护。

标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主体结构形成整体的构件,业主自装的除外。

2) 巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动,框与墙体结合牢固,五金齐全;玻璃装钉牢固,腻子饱满,窗纱绷紧,不露纱头。

一级至五级标准巡视频次有差别。

3) 物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象,修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能,抹面应接搓平整、不起泡、不翘边,面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐,无明显变形。吊顶板整洁无污渍,不缺边角。

室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况,维

修后应平整、光滑、接搓平顺。

外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮,不开裂。外墙砖不松动,不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的,应及时排除险情,排除后应不存在危险隐患。

在冬、夏季节交换的高温差时期,要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修,防止高空坠落伤人的现象发生。

烟道不应有裂缝、破损、堵塞,修缮后应保持通畅。

一级至五级标准检查频次有差异。

4) 定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净;雨落管局部残缺、破损应更换,修缮后应补齐五金配件。

屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围,补漏后应达到不再滴漏。 阳台、雨罩、梁等结构构件出现保护层开裂,应及时封堵裂缝,维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

3 附属构筑物

1) 定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等,发现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。

2) 一级至五级标准检查雨、污水管井的频次有差异。

3) 定期对大门、围墙等进行巡查,如存在开裂,倒塌,基础松动等现象,应安排修复。一级至五级标准巡查频次有差异。

4) 定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏及时修复,保证其安全使用;不能及时修复的要进行围护,并设置相应的警示标志。

5) 防雷装置应符合相关规范要求;于每年上汛前即6月 15日前完成检测。

每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查,发现损坏应立即修复或更换。

在检测中发现的不符合项目,应及时采取措施处理。

 

2.3 空调系统

1 根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》(国发[2006]28号)控制室内温度,夏季不低于 26摄氏度,冬季不高于20摄氏度。

2 根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》(卫监督发[2006]53号)的要求,建立空调卫生管理制度和应急预案。

3 三级以上标准要求每年检查1次管道、阀门并除锈。

4 三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。

5 一级至五级标准对空调系统设备的清洗消毒频次有差异。

6 一至五级标准都应定期对冷冻水质进行检测。

 

2.4 二次供水设施

二次供水设施设备的运行、维修养护应达到以下要求:

1 运行正常,设施完好、无渗漏、无污染;

2 水质符合卫生标准;

3 水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁;

4 做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。

一级至五级标准对水箱间的巡视频次有差异。

 

2.5 排水系统

1 排水、排污管道应通畅,无堵塞外溢现象。

三级以上标准要求每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

2 一级至五级标准对污水泵的巡视频次有差异。

3 化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件的专项服务企业实施,物业服务企业应确认其资质,对清掏作业的过程进行监督。

 

2.6 照明和电气设备

1 楼内照明

楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。

电光源和照明灯具完好,当照度低于设计标准的80%时,应进行维修。

一级至五级标准对楼内照明的巡视频次和修复时限有差异。

2 楼外照明

楼外照明是指建筑物外共用部位的照明,包括:园区照明、园区道路照明、围墙照明、景观照明,航空障碍标志灯等。

照度低于设计标准80%时,应进行维修。

保证灯具和附属配电箱的防水性能应达到设计的防护等级(IP等级)。

景观照明、园区照明以照明效果是否明显受到影响作维修的依据。

光控开关和时间控制器应保持完好并根据季节变化对开启和关闭的时间进行定期调整。

共用部位道路照明的开闭时间应与本市路灯的开闭时间基本同步。

一级至五级标准对楼外照明的巡视频次和修复时限有差异。

3 应急照明

应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。

高于100米的建筑物内的应急照明断电后,依靠蓄电池维持时间应不少于30分钟,低于100米的应不少于20分钟。

应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行充放电。

4 低压柜、低压配电箱、控制柜

检查低压柜各个支路的负荷情况,电气元件和连接点温度,各种表计异常误差,柜内积尘情况,异常噪声和气味,各类电气元件的设定值的异常变化,进出线的护口,锁具、柜体,各种标志标牌,指示灯,各种电器装置或控制设备的设定参数,按钮,转换开关,远控装置。

定期切换EPS主备电源和末端双路电源互投开关,定期对蓄电池充放电。

一级至五级标准巡视频次有差异。

5 发电机

启动前检查燃油位、润滑油位、水位、启动电池、充电机的输出电压和电流、发电机馈线柜。

运行时检查发电机转速的平稳度和机体振动情况、各类表计的显示、排烟口、进风口的动作、排烟颜色。

定期试运行的时间应不少于 15分钟,定期带载运行的时间应不少于1小时,做好记录。

定期检查油料质量,油料储存间通气管;现场储油量不得超过1吨。

入冬前检查水箱内防冻液的加注情况。

按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。

一级至五级标准试运行周期有差异。

6 配电室、楼层配电间

配电室的门口应设置挡鼠板,其高度不低于 0.6米。

所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽,线管周围的空隙应严密封堵。

配电室应保持干燥。

室内各种标志标牌完备。

 

2.7 安全防范系统

1 报警控制管理主机

报警控制管理主机应每日巡视,及时排除各类故障。

检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情况。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求。应使用投涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面;用吹吸风机,吹除或吸取内部灰尘,对顽垢可先用软毛刷清除。

2 对讲门口机

要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定牢固、防水状况良好。

一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求,参照上一条款中介绍的方法对设备表面清洁和内部除尘。

3 网络控制箱

外观无变形,接线紧固。

4 红外对射探测器

固定牢固,防水良好,探测范围有效、无误报,接线紧固。

5 图像采集设备

要求监视画面图像清晰,录像功能正常,矩阵开关摇杆灵活有效,图像切换正常。

6 摄像机

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭,要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时,表面清洁可缩短周期增加频次。

7 解码器

要求防雨罩牢固,接线可靠。

8 云台

云台转动部位锈涩,会增加电机工作负荷甚至损坏,因此要求运转灵活无噪音,接线可靠。

一级至五级标准对上润滑油的周期提出不同要求。

9 巡更点

要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。

10 读卡器

要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。

11 电磁锁门锁

要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。

12 出门按钮

要求牢固可靠、开锁正常、无污损。

 

2.8 电梯

电梯的安全运行与维修养护应按照《北京市电梯安全监督管理办法》的要求执行。

1 电梯专职安全管理人员应履行《北京市电梯安全监督管理办法》第二十一条规定的职责。

2 电梯发生事故的,事故发生单位应迅速采取有效措施,组织抢救,防止事故扩大,减少人员伤亡和财产损失。

电梯事故的报告和调查处理程序,按照《生产安全事故报告和调查处理条例》的规定执行。

3 电梯的维修养护应委托具备资质的专项服务企业进行。

 

2.9 水景

1 水质控制可采用过滤、消毒等方式,水质标准可以参考CJ/T 48-1999《生活杂用水水质标准》。

2 一级至五级标准对设施设备的巡查频次有差异。

 

3 消防安全防范

 

3.1 综合管理

1 消防安全责任和岗位职责清晰,消防组织工作有章可循,应明确消防安全责任人、消防安全管理人、消防管理职能部门负责人、消防控制室值班员、消防设施操作维护人员、秩序维护员等各级、各岗位人员的消防安全职责。

2 义务消防队由物业项目全体员工组成。

义务消防队的主要任务是协助本项目开展消防知识宣传,日常消防检查,消防设施设备、器材的完善和维修养护,扑灭初起火灾。

定期组织灭火和应急疏散预案的演练,熟悉消防设施、器材的位置和使用方法,检查设备应急状况,增强消防意识和自救能力;不断完善、修订灭火和应急疏散预案等。

3 定期组织消防安全教育,了解消防安全常识、火灾危险性等,掌握火灾预防、报警、扑救、灭火器材使用、人员疏散和逃生等方法。

一级至五级标准对培训次数提出了不同要求。

4 防火巡查应确定巡查人员、内容、部位和频次等。

巡查防火安全制度落实情况,包括违规行为纠正情况,安全出口、疏散通道畅通情况,安全疏散标志完好情况,消防设施设备、器材状况,火灾隐患排查及处置情况等。一级至五级标准巡查次频次上有差异。

住宅物业应组织专业人员定期对消防安全进行专项检查,检查内容包括:报警控制主机、联动台、消防泵、消防水箱、正压送风、消防排烟等重点设施设备;设备机房、疏散出入口、屋面平台、易燃易爆危险物品存放场所等重点部位。

以上检查应有记录,对检查中发现的问题应制定整改方案并在规定期限内完成整改。

5 发现火情立即启动项目灭火和应急疏散预案,按相应规定及时报警,配合消防人员灭火、保护现场、火灾调查分析等工作。

6 消防控制室实行24小时专人值班制度,做好运行记录。值班人必须具备消防行业特有工种职业资格。

三级以上标准要求管理制度、应急预案张贴在显著位置。备存紧急消防物资。

每日检查火灾报警控制设备的自检、消音、复位功能,定期检查主备电源切换功能,填写记录。确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。

3.2 消防设施设备维修养护

1 火灾自动报警系统

每日巡视检查报警控制主机、联动台运行情况,发现问题及时维修。

参照本条文说明2.7中介绍的方法定期对探测器表面进行清洁。如果工作环境恶劣,个别探测器应每隔 2年甚至 1年清洗1次。

备用电源外观清洁、无变形、接线紧固;停电时可持续工作8小时、输出电压稳定。

2 消防广播系统

参照本条文说明2.7中介绍的方法定期对设备表面进行清洁,发现问题及时维修。

3 防排烟系统

送风、排烟机房的工作环境整洁;送风机、排烟机、电源控制柜、送风口、排烟口、防火阀等,发现问题及时维修。

4 防火分隔系统

防火卷帘门功能正常,周围无障碍物。防火门功能正常,附件完好。

5 水灭火系统

室外消火栓阀塞启闭杆端部周围无杂物;转动启闭杆,无锈蚀、无漏水;闷盖内橡胶卷圈完好,无漏水。

室外消火栓附近无障碍物,地下消防栓井内无杂物。

室内消火栓、水枪、水带、消防卷盘齐全完好,无锈蚀、无漏水、接口垫圈完好。

报警按钮、指示灯及报警控制线路功能正常。

自动喷水灭火系统喷头、报警控制阀、闸阀报警控制器、附件、管网接头等无外观损坏、锈蚀、渗漏,启闭位置不当等现象,发现异常及时修复。

喷淋泵工作环境及喷淋泵、稳压设备、电源控制柜,湿式报警阀、管网、阀门、喷头、水泵接合器、储水设施等完好。

消防泵工作环境及消防泵、稳压设备、电源控制柜、管网、阀门、水泵接合器、储水设施等正常完好。

 

4 绿化养护

 

4.1 基本要求

植株保存率是指现有植株总数量与原来植株总数量的百分比;年成活率指当年新补栽后存活的植株数量与新补栽植株总数量的百分比。覆盖率指现有植物总面积(或数量)与原来植物总面积(或数量)的百分比;植物死亡率指死亡或缺失的植物总面积(或数量)与原来植物总面积(或数量)的百分比。

保存率、成活率、覆盖率等指标一级至五级标准逐级提高。

1 乔木是指主干与分枝明显的高大植物,分为常绿乔木和落叶乔木。常绿乔木包括油松、白皮松、华山松、雪松、云杉等松科植物和桧柏、侧柏等柏科植物。落叶乔木包括银杏、槐、枫、栾树、悬铃木、梧桐、泡桐、杜仲、白蜡、刺槐、合欢、海棠、玉兰、杨、柳、桃、李、杏、樱、梅、苹果、梨、山楂、柿、枣、马褂木、楸、椴、梓、臭椿、香椿、榆、核桃、水杉、七叶树、文冠果、构树、桑树等。

2 灌木是指主干不明显或有多个主干的植物,主要有常绿灌木、落叶灌木和一些木质藤本植物。常绿灌木包括大叶黄杨、小叶黄杨、凤尾兰、沙地柏、紫杉等植物;落叶灌木包括迎春、连翘、牡丹、腊梅、绣线菊、栒子、花椒、柽柳、石榴、红瑞木、枸杞、紫荆、金银木、锦带花、太平花、丁香、月季、玫瑰、蔷薇、火炬树、紫穗槐、黄栌、天目琼花、猥实、棣棠、榆叶梅、毛樱桃、黄刺玫、珍珠梅、木槿、紫薇、女贞、紫叶小檗、金叶莸、竹子等。藤本植物包括葡萄、紫藤、凌霄、爬山虎、扶芳藤、常春藤、葛、金银花等。

3 绿篱是指近距离成行种植,经过人工修剪,具有规则紧密造型的灌木或小乔木;色块通常是近距离成片种植,经过人工修剪,保持一定花、叶、枝色彩效果的灌木或小乔木。广义的绿篱和色块包括具有立体几何形态的球体和树墙等植物造型。常见的绿篱和色块植物包括大叶黄杨、小叶黄杨、金叶女贞、紫叶小檗、桧柏、金叶莸、珍珠梅、绣线菊、棣棠等。

4 地被植物是指覆盖在土壤表面的多年生宿根植物或能够自播繁殖的一年生植物,通常比较低矮,不需要经常修剪,一般不耐践踏。常见地被植物包括萱草、鸢尾、玉簪、麦冬、芍药、蜀葵、三叶草、苔草、地被菊、菊、福禄考、二月兰、紫花地丁、景天等。

花坛植物是指在露地或容器集中栽培,呈现各种色彩花朵或叶片的植物,通常是一年生或多年生的草本植物,一般不能露地越冬。包括一串红、三色堇、矮牵牛、非洲凤仙、彩叶草、四季海棠、太阳花、万寿菊、金盏菊、雏菊、翠菊、腊菊、鸡冠花、鼠尾草、酢浆草、紫罗兰、大丽花、美人蕉、石竹等。

有些植物既是地被植物又可以当作花坛植物,近年来又出现一些观赏草。

5 草坪是指由禾本科植物形成的大面积低矮绿地,耐践踏,一般需要定期修剪草坪植物以保持良好的景观效果,通常修剪时剪留高度不超过 10厘米。常见冷季型草坪植物包括早熟禾属、羊茅属、黑麦草属、剪股颖属等,暖季型草坪植物包括野牛草属、结缕草属、狗牙根属等。广义的草坪包括豆科、莎草科、百合科等非禾本科植物组成的绿地。

 

4.2 绿化养护内容

1 目前常用的灌溉方式有水管漫灌、喷灌、滴灌等,其中喷灌和滴灌属于节水灌溉。采用节水灌溉设备和措施进行浇灌,可以减少绿化用水量。

2 根据植物对土壤营养需求的规律,施肥时期一般安排在春季萌芽前后或秋季落叶前后,通常结合降水或浇水进行;一般情况下,草坪每平方米每年化肥施肥总量不超过40克,每次不超过 10克;肥料不能裸露,采用埋施或水施等不同方法;埋施要先挖穴或开沟,施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。

病虫害防治的原则是预防为主,综合防治,避免过度使用农药。一般在植物萌芽开花期经常检查,了解病虫害的动态,必要时进行有效干预。

病虫害防治重点包括红蜘蛛、蚜虫、介壳虫、美国白蛾、蛴螬等虫害和锈病、白粉病、腐霉病等病害;局部绿地内发生的植物病虫害应制定针对性的防治措施。

采用化学农药防治病虫害时应遵守国家有关农药贮运、使用和回收的规定,每次在使用化学农药前后,应在明显位置张贴有关喷洒农药的通知和警示。

4 常见的整形修剪方法有短截、疏剪、回缩、摘心、扭梢等。

园林植物整形修剪的基本原则是有形不死,无形不乱,以美观为主。

草坪修剪一般遵循1/3原则,即每次修剪剪去的草坪高度不超过修剪前草坪高度的1/3。冷季型草坪全年修剪次数,一级至五级标准递增;暖季型草坪的生长期短,生长速度相对较慢,全年修剪次数差异不明显。

5 除草是去除栽培植物以外的所有植物。一级至五级标准除草次数相应增加,出现杂草的绿地面积相应减少。

6 树体保护应结合养护要求和具体环境条件,采取的措施一般包括树干涂白或其它保护剂,树干枝条缠草绳、报纸、薄膜等材料,植物周围设置风障、挡风墙、遮阳网等,树盘或地面覆盖土壤、有机物、塑料薄膜等材料。

绿化作业垃圾主要是指绿化养护作业产生的枝条、

树叶、草屑、杂草杂树等废弃物。

 

4.3 工作检查

1 检查内容包括各种植物生长、土壤、天气等情况和所采取的浇水、施肥、病虫害防治、整形修剪、除草、垃圾处理、防护等措施。

检查频次一级至五级标准逐级提高。

2 三级以上标准要求建立并不断完善绿化档案。档案内容包括绿地面积、苗木清单,材料物资消耗,农药管理使用制度、园林机械管理使用制度、绿化养护措施,工作计划、检查、记录和总结等。

 

5 环境卫生

 

5.1 生活垃圾的收集、清运

1 按照本市规定,实行生活垃圾分类收集。

2 四级以上标准对垃圾收集容器的配置地点和数量提出了要求。

3 一级至五级标准对垃圾收集容器的清洗、消毒时间分别提出了要求。

4 一级至五级标准对垃圾清运车的配置提出了不同要求,四级以上标准要求生活垃圾密闭运输。

5 生活垃圾收集、清运后达到的标准如下:

垃圾收集容器和集装箱外体干净整洁,周围3米内无垃圾和污水,区域周围无明显异味。

垃圾收集作业时生活垃圾不得落地,垃圾收集作业完成后应及时清理场地和容器,做到车走地净。

垃圾密闭式清洁站和垃圾转运站内的垃圾应做到日产日清。

垃圾收集容器、集装箱、垃圾密闭式清洁站、垃圾转运站和临时垃圾暂存区应定期喷洒除臭剂、消毒剂和打药灭蝇。站内作业时必须进行降尘,垃圾密闭式清洁站内不得有蜘蛛网、老鼠、蛆等。

 

5.2 物业共用部分清洁

1一级至五级标准对清洁部位和频次提出了不同要求。

2 物业共用部分清洁后达到的标准如下:

楼内:地面洁净,无污渍、水渍、积尘,无乱贴乱划、擅自占用、乱堆乱放等现象;信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓箱、指示牌等干净、光亮;大堂玻璃干净、明亮。

电梯:轿厢门、面板干净、光亮;玻璃镜面保持光亮、无污迹,不锈钢表面光亮,无灰尘、污迹。地面干净无污渍。

天台、屋面:无积尘,无纸屑、塑料袋等杂物。

楼外道路及设施:目视道路基本干净、无垃圾、杂物,无积水;目视灯具、宣传栏等共用设施设备无灰尘;雨蓬、门头无污渍、无积灰。

水景:保持水体清澈,无杂物,进、出、溢水口通畅无堵塞。

3 有害生物预防和控制应达到以下要求:

配合属地爱委会、社区居委会、卫生防疫部门等开展物业管理区域内灭鼠、蚊、蝇、蟑螂等活动。

投放药物前,应在物业管理区域内显著位置公告投药时间、位置、注意事项等。投药点应设置提示性标志。

对投放的药物应实施规范管理。

4 雨雪天气清洁

五级标准对雨后清洁的及时性提出要求。

一级、二级标准要求降雪后及时清扫积雪;三级以上标准对夜间降雪的清扫工作提出了不同要求。

扫雪后,要求主路、干路无积雪、积冰。清除的冰雪,应当整齐堆放在不妨碍交通的向阳处,保证责任地段内车辆和行人通行。含有融雪剂的冰雪不得堆放在树坑和绿地内。

 

5.3 工作检查和记录

1 清洁质量检查的范围应覆盖物业管理区域内室内外主要公共区域。一级至五级标准在检查频次上有差异。

2 三级以上标准要求建立并不断完善清洁档案。

 

6 公共秩序维护

1 三级以上标准要求物业管理区域内主要出入口设专人 24小时值守。

2 可以根据项目特点制定不同的巡查路线,并定期更换。一级至五级标准对巡视检查频次提出了不同要求;四级以上标准对夜间巡查人数提出了不同要求。

3 物业管理区域内消防通道应保持畅通,道路无堵塞、乱停乱放现象。

4 安防控制室实行24小时专人值班制度,做好运行记录,发现问题及时处理、上报。三级以上标准要求在安防控制室的显著位置张贴管理制度、应急预案。

5 发生突发事件时,应采取报警、保护现场等措施,及时处置。

6 三级以上标准对紧急突发事件演习的内容、方式和频次做出规定,要求定期进行培训和演习。

7 三级以上标准要求配备一定数量的秩序维护人员24小时处于备勤状态,随时听候调用。四级以上标准要求配备应急工具,应急工具和器械应处于良好状态,数量充足,存放地点和摆放方式应做到取用方便。

 

7 装饰装修管理

1 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(中华人民共和国建设部令第110号)及相关法律、法规的规定,临时管理规约、管理规约的约定,建立装饰装修管理服务制度,包括:装饰装修工程的申报登记制度;装饰装修期间巡查、监督制度;发现违法违规行为后的劝阻、报告制度等。

2 装饰装修管理档案包括装饰装修申报登记资料、现场巡视、检查资料、违规行为劝阻、报告资料等;应按户设档,完好保存。

3 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)的规定,业主或使用人进行装饰装修申报登记时,应提交以下材料:房屋所有权证,或者证明其合法权益的有效凭证;申请人身份证件;装饰装修方案;委托装饰装修企业施工的,提供该企业相关资质证书的复印件;非业主的住宅使用人,提供业主同意装饰装修的书面证明。

装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,协议应包括下列内容:装饰装修工程的实施内容;装饰装修工程的实施期限;允许施工的时间;废弃物的清运与处置;住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;禁止行为和注意事项;管理服务费用;违约责任等。

4

 加强装饰装修期间巡查,发现装修人或者装饰装修企业存在擅自拆改承重结构、违法建设等违法违规行为时,应当立即劝阻,向业主和装饰装修企业发出书面整改通知单,并在业主所在楼内公告栏或户门上公示并拍照备存;拒不改正的,应当及时向有关行政主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

装饰装修巡查的内容包括:确认无装饰装修禁止行为发生;装修施工在装修方案范围内;施工人员符合要求;现场消防措施符合要求;施工时间符合要求;建筑垃圾的处理符合要求等。

5 装修工程竣工后,应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议的约定进行现场检查,对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的,应当要求装修人和装饰装修企业纠正,并将检查记录存档。拒不改正的,应报告行政主管部门,同时告知业主或业主委员会。

6 按照《城市建筑垃圾管理规定》(中华人民共和国建设部令第 139号)的规定,装修人应当将装饰装修过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集,堆放到指定地点,不得随意倾倒、抛撒或者堆放。

 

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为落实国务院办公厅印发的《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》(国办发〔2018〕33号)要求,进一步简化我市建筑节能领域行政管理事项,近日,市住建委研究制定了《关于取消北京市建筑节能设计审查备案事项的通知》(以下简称:《通知》)。《通知》中明确规定:即日起我市新申请办理建筑工程施工许可手续的工程,取消建筑节能设计审查备案事项。对于取消建筑节能设计审查备案的工程,不再办理建筑节能专项验收备案。《通知》还对建设、施工、监理单位建筑节能责任进行了规定。取消建筑节能设计备案事项后,市、区两级住建委应加强建筑节能工程的事中事后监管。该《通知》发布之日起执行。《关于加强新建民用建筑工程执行建筑节能标准监督管理的通知》(京建法〔2005〕709号)同时废止。《关于取消北京市民用建筑节能专项验收备案事项的通知》(京建法〔2017〕10号)中与该《通知》不一致的内容,以该《通知》为准。北京市住房和...
2018 - 06 - 28
一 级二 级三 级(一)基本要求1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。1、 服...
2018 - 06 - 12
国务院日前签署第698号国务院令,公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,对18部行政法规的部分条款予以修改,对5部行政法规予以废止,决定自公布之日起施行。        其中对《物业管理条例》作出部分修改,涉及4个条款的修改,删除1个条文,删去的条文为第五十九条。  对第二十四条作出修改,删去条文中的“具有相应资质的”。  第三十二条第二款修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”  第六十条改为第五十九条,删去其中的“情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。  第六十一条改为第六十条,删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。  同时,对其中其他条文的序号作了相应调整。     物...
2018 - 05 - 29
《北京市房屋建筑使用安全管理办法》已经2011年1月4日市人民政府第82次常务会议审议通过,现予公布,自2011年5月1日起施行。                                                                                               ...
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