国泰民生物业服务评估监理
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News 行业新闻
作者: 郑雪
发布时间: 2018 - 06 - 04
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6月1日,北京市将正式进入汛期。5月31日,北京市住建委在朝阳区华远九都汇小区举办物业管理区域防汛演练,首次针对全点位、全流程、全模拟开展示范性演练,北京市各区房屋行政主管部门负责人、部分物业企业负责人对演练进行了观摩。“本次防汛演练主要是为了指导物业企业扎实落实度汛责任,完善防汛工作体系,消除相关安全隐患,同时,引导业主提高防范意识,共同做好物业管理区域度汛工作。”北京市住建委物业服务指导中心张帆介绍道。现场演练的内容包括预警后隐患排查、业主告知与引导疏散、突发险情处置、汛后工作总结等。重点对车库出入口和地下空间出入口防汛物资储备、排水管(道)杂物清理、主要设施设备运行排查、业主通知及疏散、突发险情应对开展实务性演练,并对业主告知内容、沙袋码放规范、应急预案落实等开展推广式演练。演练分为三个阶段,第一阶段发布暴雨预警,项目防汛总负责人根据预警级别下发汛前排查指令,抢险组、警戒组、医疗救援组和客服支撑组按照防汛应急预案内容分别开展隐患排查,并整改发现的问题;第二阶段模拟暴雨来临,各专业小组按职责巡查重点点位,检查设施设备运行情况,视现状放置防汛物资,设立警示标识,处置常见突发险情等;第三阶段是暴雨过后,各专业小组检查受灾情况、巡查设施设备运行情况、解决业主报修、并对本次防汛演练做系统性总结。张帆表示,本次演练希望通过企业实地观摩和防汛做法全覆盖推广,达到全市物业企业统一行动、统一标准、统一流程的目的。此外,本次演练对度汛过程中需要业主配合的内容进行宣传和引导,明确业主在度汛工作中的责任,使物业和业主共同配合,安全度汛。现场观摩防汛演练的业主刘女士向记者表示,“看到今天的防汛过程,我们了解了物业企业在防汛过程中应该开展哪些工作,也了解了作为一名业主我们应该做哪些工作。同时也提高了安全意识,增加了很多防汛的相关知识。”据介绍,此前,北京市已连续3年对防汛工作要点进行培训,覆盖3...
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发布时间: 2018 - 05 - 24
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北京市在2010年制定的《北京市物业管理办法》及配套文件系统中,把第三方评估监理系统作为一个独立、重要的组成部分,使第三方制度第一次进入物业管理立法领域,成为立法内容中独有的制度创新。目前国内各省市地方立法中正在纷纷学习北京市的这一思路,创建当地的第三方制度。这说明了在物业管理活动领域中因地制宜地创建第三方制度的迫切性和必要性。为此,有必要回顾、梳理和阐释北京市的制度设计和政策内容。  北京市的制度文件体系由两大方面构成,第一“物业项目交接管理”、第二部分“物业服务第三方评估监理”,具体内容见下图:    从制度建设发展的角度而言,北京市第三方制度的构建,不仅是制定一套文件体系,而且创建了新的行业并引进了新的社会中介组织,使第三方机构按照一定的业务规则或程序为委托人提供中介服务。例如,在房地产及物业管理服务领域中:审计机构;资产、土地、工程等评估机构;工程监理机构;法律、档案等服务机构;信息、技术、工程等咨询机构;检测、检验、公证、认证机构;工商登记、商标、专利、税务、房地产招投标等机构。  这一新领域的创建是试图采用新的程序和社会机制,培育新的市场和社会要素,从而可以用这些力量和机制替代纯行政手段解决物业领域的痼疾。  例如,根据北京市立法后评估报告,“第三方”评估查验机构三年期间在20个小区物业交接项目案例显示,在这些项目交接中牵涉到区县政府、街道办事处、建设单位、物业企业、业主委员会等主体,但经过纠纷调解和评估查验,逐一使各方能够依法依规、履行北京市物业项目交接办法及其配套政策规定,最终实现了当事方签署协议,并且化解多方的宿怨和纠纷,没有再次走上司法诉讼和群访围攻政府的行动,也没有一个小区陷入无序的局面。  一、物业服务第三方评估监理:概念、内容与资质  (一)概念与业务范围  北京市383号文件规定“本办法所称物业服务第三方评估监理,是指物业服务...
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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承接查验是物业服务企业代表业主从建设单位接收公共设备设施和场地的过程,在2010年10月住建部发布《物业承接查验办法》以后,这种原来属于规范的房地产企业和物业企业之间的自发行为变成了一种法定程序。      怎么才能不辱使命地做好承接查验工作,今天向大家简明扼要地介绍承接查验的步骤和要点:      一般步骤:       第一步:地产项目部向物业服务中心移交竣工资料,移交资料的内容参考附件,交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验,对欠缺的资料登记在案,双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展,直至所有资料完成移交。       第二步:接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后,物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组,组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士,准备前期介入的相关记录和相关图纸。       第三步:根据各单项工程具备验收条件时间表,服务中心组织相关人员进行现场验收。       第四步:将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司,请其确认整改方案及完成时间、责任人,资料存档。       第五步:整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况,如存在新发现的问题,一并二次汇总书面反馈至地产公司。       第六步:总体查验及整改需要在入住前完成,服务中心向地产项目部发送接管通知,未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认,要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录,持续...
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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物业服务费用是要经过评估的,评估时可以遵循委托人确定评估项目物业服务标准,合法以及评估时点这些原则,以便更好地进行评估。一、物业服务费用评估的原则有哪些?1.委托人确定评估项目物业服务标准原则:遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则,物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。2.合法原则:遵循合法原则,委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时,评估人员在进行评估时,都应以符合相关法律、法规的规定为前提。3.评估时点原则:评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。 二、物业服务费评估的程序是怎样的?1.接受委托,签订委托协议;2.明确评估基本事项;3.拟定评估作业方案;4.搜集整理同类参考项目资料; 5.实地查勘评估项目,搜集整理项目资料;6.参考当期公布的物业服务成本价格;7.评估人员进行评估,确定评估结果;8.撰写评估报告;9.评估资料归档;物业服务费的评估原则和评估的程序在上述以及一一描述清楚,物业费的内容大家多了解一些还是帮助很大的。
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发布时间: 2018 - 05 - 15
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在物业竣工验收合格后,物业管理企业于业主入住之前,对物业进行承接查验。释义在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时,物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理,然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。查验工作流程1.物业建成通过竣工综合验收2.物业管理企业组织人员进行承接查验3.对查验中发现的问题进行处理4.物业移交准备工作人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专业的技术人员参加。计划准备物业管理企业制订承接查验实施方案,能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排;(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料;(3)派出技术人员到物业现场了解情况,为承接查验做好准备工作。资料准备在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备工作,制订查验工作流程和记录表格。(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等;(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。设备工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况,应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。内容与方式主要内容1、物业资料在(二)物业查验的方式办理物业承接验收手续时,物业管理企业应接收查验下列资料:(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(...
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发布时间: 2018 - 05 - 14
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第一:物业承接查验工作分为:  (1)物业和建设单位之间的前期承接查验;  (2)更换企业时,和企业之间的承接查验。 第二:主要说一下物业和建设单位之间的前期承接查验:  一:现场查验20日前,建设单位应当向