政策法规-物业现状查验评估-物业服务质量评估-国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司

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发布时间： 2016 - 09 - 06

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北京市物业服务第三方评估监理管理办法第一章总则第一条为了规范本市物业服务活动，维护业主、建设单位、物业服务企业的合法权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府219号令）及有关法律、法规和规章，制定本办法。第二条本办法所称物业服务第三方评估监理，是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。第三条本市积极培育物业服务独立第三方评估监理机构；鼓励物业服务各方权益主体在确定物业项目收费标准、物业项目交接查验等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构进行评估监理。物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动，应当遵循独立、客观、公正的原则。第二章物业服务评估监理活动第四条物业服务评估监理机构接受委托从事物业服务评估监理活动，应当与委托人签订书面评估监理委托合同，约定评估监理服务内容及费用。委托人应当提供与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或者业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。第五条物业服务评估监理业务范围包括：（一）物业项目交接查验；（二）物业服务费用评估；（三）物业服务质量评估；（四）其他需要评估监理的事项。第六条建设单位向全体业主移交物业项目时，可以共同委托物业服务评估监理机构进行交接查验。物业服务评估监理机构依据《北京市新建物业项目交接查验标准》及其他相关规定，对物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套...

物业管理企业资质管理办法

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发布时间： 2018 - 03 - 02

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《物业管理企业资质管理办法》是中华人民共和国建设部颁布的。由2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过，2004年3月17日建设部令第125号发布，自2004年5月1日起施行。具体内容物业管理企业资质管理办法第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：（一）一级资质1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管...

北京市有限空间作业安全生产规范

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发布时间： 2016 - 08 - 30

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北京市有限空间作业安全生产规范　第一章总则　　第一条【目的依据】为加强有限空间作业安全管理，预防、控制中毒窒息等生产安全事故发生，切实保护从业人员的生命安全，根据《中华人民共和国安全生产法》、《北京市安全生产条例》等法律法规和有关标准，结合本市实际情况，制定本规范。　　第二条【适用范围】本市行政区域内从事有限空间作业和具有有限空间作业行为的生产经营单位适用于本规范。　　第三条【定义】有限空间是指封闭或部分封闭，进出口较为狭窄有限，未被设计为固定工作场所，自然通风不良，易造成有毒有害、易燃易爆物质积聚或氧含量不足的空间。　　有限空间作业是指作业人员进入有限空间实施的作业活动。　　第四条【分类】有限空间分为三类：　　（一）密闭设备：如船舱、贮罐、车载槽罐、反应塔（釜）、冷藏箱、压力容器、管道、烟道、锅炉等；　　（二）地下有限空间：如地下管道、地下室、地下仓库、地下工程、暗沟、隧道、涵洞、地坑、废井、地窖、污水池（井）、沼气池、化粪池、下水道等；　　（三）地上有限空间：如储藏室、酒糟池、发酵池、垃圾站、温室、冷库、粮仓、料仓等。第二章有限空间作业安全技术要求　　第五条【检测】实施有限空间作业前，生产经营单位应严格执行“先检测、后作业”的原则，根据作业现场和周边环境情况，检测有限空间可能存在的危害因素。检测指标包括氧浓度值、易燃易爆物质（可燃性气体、爆炸性粉尘）浓度值、有毒气体浓度值等。未经检测，严禁作业人员进入有限空间。　　在作业环境条件可能发生变化时，生产经营单位应对作业场所中危害因素进行持续或定时检测。作业者工作面发生变化时，视为进入新的有限空间，应重新检测后再进入。　　实施检测时，检测人员应处于安全环境，检测时要做好...

保安服务管理条例

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发布时间： 2016 - 09 - 07

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保安服务管理条例中华人民共和国国务院令第564号《保安服务管理条例》已经2009年9月28日国务院第82次常务会议通过，现予公布，自2010年1月1日起施行。总理　温家宝二○○九年十月十三日保安服务管理条例第一章　总则第一条　为了规范保安服务活动，加强对从事保安服务的单位和保安员的管理，保护人身安全和财产安全，维护社会治安，制定本条例。第二条　本条例所称保安服务是指：（一）保安服务公司根据保安服务合同，派出保安员为客户单位提供的门卫、巡逻、守护、押运、随身护卫、安全检查以及安全技术防范、安全风险评估等服务；（二）机关、团体、企业、事业单位招用人员从事的本单位门卫、巡逻、守护等安全防范工作；（三）物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务。前款第（二）项、第（三）项中的机关、团体、企业、事业单位和物业服务企业，统称自行招用保安员的单位。第三条　国务院公安部门负责全国保安服务活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府公安机关负责本行政区域内保安服务活动的监督管理工作。保安服务行业协会在公安机关的指导下，依法开展保安服务行业自律活动。第四条　保安服务公司和自行招用保安员的单位（以下统称保安从业单位）应当建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、教育和培训，提高保安员的职业道德水平、业务素质和责任意识。第五条　保安从业单位应当依法保障保安员在社会保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。第六条　保安服务活动应当文明、合法，不得损害社会公共利益或者侵犯他人合法权益。保安员依法从事保安服务活动，受法律保护。第七条　对在保护公共财产和人民群众生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的保安从业单位和保安员，公安机关和其他有关部门应当给予表彰、奖励。第二章　保安服务公司第...

中华人民共和国合同法

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中华人民共和国合同法中华人民共和国主席令（九届第15号）《中华人民共和国合同法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，现予公布，自1999年10月1日起施行。　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国主席江泽民　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ...

住宅物业服务标准(一）

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北京市地方标准住宅物业服务标准 Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010主编单位：北京市物业服务指导中心批准部门：北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局实施日期：2010年 10月1日 2010 北京前言本标准为推荐性标准。本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准；6. 住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。主编单位：北京市物业服务指导中心北京银达物业管理有限责任公司北京闻达敏斯物业管理服务有限公司北京万科物业服务有限公司北京网信物业管理有限公司北京顺天通物业管理有限公司主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲目次1 总则 .................................................1 2 术语和定义 ............................................2 3 基本规定 ............................................. 34住宅物业服务一级标准 ...................................4 4.1 基本要求 .................................

住宅物业服务标准（二）

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4.2.3 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视 1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换 1次备用水泵。4 每年检查 1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。4.2.5排水系统1 排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行 1次手动启动测试；每年养护1次。3 化粪池每半年检查 1次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备1 楼内照明每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。2 楼外照明每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。3 应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。4 低压柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机每季度试运行1次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机每日...

住宅物业服务标准（三）

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5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时间，工作日不少于 8小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24小时服务电话。 5.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装，佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 3年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 5.1.4 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备档案管理人员。 3 应用计算机管理基本信息、基础资料。 5.1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3个工作日内回复。 6 每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.7 专项服务...

住宅物业服务标准（四）

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6 垃圾处理绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2次。 5.4.3 工作检查和记录 1 生长季节每2周检查1次植物生长情况。 2 编制绿化养护措施和工作计划。 5.5 环境卫生 5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 3日喷洒1次杀虫药。 4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5 垃圾清运车外观整洁。 5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内1）大堂、一层候梯厅每日清扫 1次、每周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭 2次信报箱、大堂玻璃。 2）楼道、楼梯每周清扫 2次、每月清拖1次楼道、楼梯地面。每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。每日清拖 1次轿厢地面。 3 天台、屋面雨季前、雨季期间各清扫1次天台、屋面。每季度巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。 4 楼外道路及设施每日清扫 1次楼外道路。每季度清洁1次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1次雨蓬、门头等。 5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。 6 有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 5.5.3 工作检查和记录每日检查 1次清洁质量，做好记录。 5.6 公共秩序维护 5.6.1 主要出入口有专人值守。 5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视 1次，22：00至次日 6：00巡视1次。 5.6.3 巡视检查停车场，维...

住宅物业服务标准

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8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务中心工作时间，工作日不少于12小时、节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。 4 设置并公示24小时服务电话。 8.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。 4 项目负责人具有 5年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5 按需求配备具有外语会话能力的管理人员。 8.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立培训体系，定期组织培训与考核。 4 建立物业服务工作记录。 8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。 2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。 3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 8.1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告...