4.2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视 1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。
3 每年清洗消毒 1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每半年切换 1次备用水泵。
4 每年检查 1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5
排水系统
1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
2 污水泵
汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行 1次手动启动测试；每年养护1次。
3 化粪池
每半年检查 1次化粪池；组织安排清掏。
4.2.6 照明和电气设备
1 楼内照明
每周巡视1次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。
2 楼外照明
每2周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障2周内修复。
3 应急照明
每日巡视1次，发现故障，即时修复。
4 低压柜
每周巡视2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
5 低压配电箱和线路
每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
6 控制柜
每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7 发电机
每季度试运行1次，保证运行正常。
8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。
4.2.7 安全防范系统
1 报警控制管理主机
每日巡查 1次，检查设备运行状态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。
2 对讲门口机
每季度检查 1次按键、显示屏等；每季度表面清洁 1次；每年内部除尘1次。
3 网络控制箱
每年检查1次外观、接线；每年表面清洁1次；每年内部除尘1次。
4 红外对射探测器
每年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。
5 图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。
6 摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。
7 解码器
每年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁 1次；每年内部除尘1次。
8 云台
每年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。
9 巡更点
每半年检查 1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1次；每日存储巡更记录。
10 读卡器
每季度检查 1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状况。
11 电磁锁门锁
每季度检查 1次吸力、外观、接线。
12 出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
4.2.8 电梯
1电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2在电梯安全检验合格有效期届满前 1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关
附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15分钟内到达现场，专业维修人员应在 30分钟内到达现场。
4.2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。
2 使用期间每周巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 1次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1次，每月防火检查 1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
4.3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统
1） 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1次设备运行情况，保证 24小时连续正常运行；每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗1次。
3） 备用电源
每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。
2 消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每2年机柜内的设备内部除尘1次。
3 防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年检查维护1次防火门附件，在门的转动部位补充 1次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每半年检查1次润滑情况；每年养护 1次室内、外消火栓。
6应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
7消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。
8 灭火器
每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.4 绿化养护
4.4.1 基本要求
1 乔木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
3 绿篱和色块
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
4 地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。
5 草坪
保证基本成活。
4.4.2 绿化养护内容
1 灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1次。
2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3年至 4年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春
后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
3 病虫害防治
植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。
4
整形修剪
一般乔木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生长季节每月修剪1次，全年至少修剪5次。
5 除草
每年全面除草1次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。
6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。
4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1次植物生长情况。
4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运
1 按有关规定和标准实行垃圾分类。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
3 每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节
每 5日喷洒1次杀虫药。
4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不
得乱堆乱倒。
4.5.2 物业共用部分清洁
1 楼内
1） 大堂、一层候梯厅
每日清扫 1次、每周清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
2） 楼道、楼梯
每周清扫 1次、每季度清拖1次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
2电梯轿箱
每日擦拭 1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖 1次轿厢地面。
3 天台、屋面
雨季前清扫1次天台、屋面。
4 楼外道路及设施
每日清扫 1次楼外道路。
5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
4.5.3 工作检查和记录
每日抽查 1次清洁质量，做好记录。
4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：
00巡视 1次，22：00至次日 6：00巡视1次。
4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
4.6.7 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2日内清运。 自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。