8.3 消防安全防范
8.3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2次消防安全培训。
4 每日防火巡查 1次，每月防火检查 2次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。
8.3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统
1） 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1次设备运行情况，保证 24小时连续正常运行；每月检查测试 1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2年后，每3年 76
由专业清洗单位清洗1次。
3） 备用电源
每月检测切换1次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。
2 消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。
3 防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护防2次排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4 防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油，电控箱内部除尘1次；每年维修养护2次防火门附件，在门的转动部位补充 1次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度检查1次润滑情况；每年养护 1次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
7 消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。
8 灭火器
每日巡查 1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1
次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
8.4 绿化养护
8.4.1 基本要求
1 乔木
植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补栽，生长季节叶片保存率高于95%。
2 灌木
植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好，符合植物品种的造型特点。
3 绿篱和色块
造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株应及时补栽。
4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于99%，花坛植物死亡率超过1%后能及时补栽更换。
5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于99%。
8.4.2 绿化养护内容
1 灌溉
有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。
2 施肥
乔木每年施肥1次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4次至5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。
3 病虫害防治
采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境的影响。
4 整形修剪
乔木每年夏季、冬季各修剪 1次；灌木修剪及时，全年至少修剪3次；绿篱和色块每年至少修剪5次；冷季型草坪生长季节至少每 2周修剪1次，全年至少修剪20次。
5 除草
每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过绿地面积的30%，不出现 20厘米以上的杂草。
6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理干净。
8.4.3 工作检查
1 生长季节每周至少检查 1次绿化工作。
2 编制每周绿化养护措施和工作计划。
3 绿化档案齐全、准确。
8.5 环境卫生
8.5.1 生活垃圾的收集、清运
1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。
3 每周至少清洗 1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒 1次杀虫药。
4 每日清运 1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5 配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整洁。
8.5.2 物业共用部分清洁
1 楼内
1） 大堂、一层候梯厅
每日清扫、清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每日擦拭 1次信报箱。
每周擦拭1次大堂玻璃。
每周擦拭 1次大堂、候梯厅墙面。
配有家具的，每月护理1次。
每日巡视保洁3次大堂、一层候梯厅。
2） 楼道、楼梯
每日清扫并清拖 1次楼道、楼梯地面。
每日擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱
每日擦拭 2次电梯轿厢门、面板。
每日清拖 2次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1次；石材装饰的电梯轿厢，每月养护 1次。
每日巡视保洁3次电梯轿箱。
3 天台、屋面
每月清扫1次天台、屋面；雨季期间，每月清扫2次天台、屋面。
每周巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施
每日清扫1次、巡视保洁4次楼外道路。
每周清洁 1次楼外公共照明及共用设施；每月清洁 1次雨蓬、门头等。
5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道路无成片积水，雨后天晴1日内恢复道路清洁水平。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日 10：00前清扫干净。
8.5.3 工作检查和记录
1 每日检查 1次清洁质量，做好记录。
2 每2周全面检查1次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
8.6 公共秩序维护
8.6.1 出入口有专人24小时值守。
8.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：00巡视 4次，其中楼内巡视 2次；22：00至次日 6：00巡视2次，夜间巡查2人同行。
8.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
8.6.4 机动车辆登记出入。
8.6.5 安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
8.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
8.6.7 每年进行 4次专项应急预案演习，其中有业主或使用人参与的演习不少于1次，做好记录。
8.6.8 备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护人员的25%，配备必要的应急工具。
8.6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
8.7 装饰装修管理
8.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
8.7.2 建立装饰装修管理档案。
8.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
8.7.4 装饰装修期间每日巡查 1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
8.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
8.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。
引用标准名录
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GA503-2004 建筑消防设施检测技术规程
GA587-2005 建筑消防设施的维护管理
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GB50016-2006 建筑设计防火规范
GB50166-2007 火灾自动报警系统施工及验收规范
GB50263-2007 气体灭火系统施工及验收规范
GB50303-2002 建筑电气工程施工质量验收规范
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GA767-2008 消防控制室通用技术要求
GB50242-2002 建筑给水排水及采暖工程质量验收规范
GB50243-2002 通风与空调工程施工质量验收规范
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GB 17051-1997 二次供水设施卫生规范
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GB50339-2003 智能建筑工程质量验收规范
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GB50343-2004 建筑物电子信息系统防雷技术规范
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GB50054-95 低压配电设计规范
JGJ/T16-92 民用建筑电气设计规范
GBT 21741-2008 住宅小区安全防范系统通用技术条件
DB11/T 213-2003 城市园林绿化养护管理标准
85
北京市地方标准
住宅物业服务标准
Residential Property Service Standard
（报批稿）
DBXXX-2010
条文说明
2010 北京
1 基本要求
1.1 客户服务场所
1 物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有明显标志、固定的通讯联络方式；三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。
2 四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员照片。
3 客户服务场所根据项目类型和特点制定业务接待时间。
4 在客户服务场所的显著位置公示24小时服务电话，有专人接听，处理业主或使用人的报修、投诉等。
1.2 人员
1 从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。
2 从业人员应遵守本企业制定的行为规范，佩戴明显标志；二级以上标准要求统一着装。
3 每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及房屋建筑安全管理员。
4 一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要求，最低要求为2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
5 五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备具有外语会话能力的管理人员。
1.3 制度
1 根据项目情况制定各项管理制度，如：房屋管理制度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。
2 根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应急预案。
3 员工的培训、考核包括以下内容：
员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念等进行培训、考核。
员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核。
4 建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作记录，记录应清晰、完整、准确。
1.4 档案
建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行维护资料。基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主资料包括业主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资料等。
档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。
四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人员。
四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管理档案。
1.5 标志
消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设
置专用标志；作业施工期间应设置警示标志；绿地、水景等
部位设置温馨提示。
标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移
位或转为他用。
1.6 客户服务
1 五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。
2 对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等，涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项，应履行告知义务。
3 三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以上标准对回访比例提出要求。
回访率是指回访数量占业主或使用人报修数量或投诉数量的百分比。
3 三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公示情况记录等资料。
问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百分比。
4 三级以上标准要求每月检查 1次物业服务质量，重要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。
5三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机房。
6 三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。
7 四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。
8 三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传材料应张贴有序、更新及时、保持美观。
9 三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。
1.7 专项服务委托管理
要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同，并对专项服务进行监督及评价。
其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力容器操作等特种作业的，委托工作实施前应对现场情况进行交底，并履行相应的审批手续。