评估流程-物业承接查验-物业更迭查验-国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司

物业服务费用评估

发布时间: 2016 - 09 - 05

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一、评估机构收集委托方提供的评估监理图纸、资料1. 开发企业、业主委员会、物业服务企业或其他委托人1) 项目总平面图；2) 发改委项目立项报告及批复文件；3) 规划意见书及附图；4) 建设用地规划许可证附件及附图；5) 建设工程规划许可证、附件及附图；6) 建筑工程施工许可证、附件；7) 物业管理区域划分意见书；8) 委托方证照、资质复印件；9) 建筑物名称核准证；10) 业主委员会合法成立的备案文件，复印件（仅限业委会委托项目）；11) 物业服务委托合同；12) 市住建委评估物业服务费抽取单或评估委托书（非新建项目）；13) 物业服务标准；14) 物业服务企业酬金标准确认函；15) 《北京市前期物业管理项目基本情况报表》（仅限新建抽取项目）。以上文件需提供一套纸制版本并加盖委托方公章。2. 项目各专业系统CAD图纸二、接受委托签订委托评估合同1. 明确委托关系；2. 详细审核图纸资料；3. 初步估算评估项目全年物业服务费用总额并按协会统一收费标准确定评估费；4. 确定委托方须提供的文件、资料内容和提供时间、评估预付费用金额、评估作业时间及报告完成时间、条件；5. 签署物业服务费用评估委托合同；6. 明确评估事项后，在市住建委专家库中选择此次评估的物业管理行业专家；一般为专业类专家一名、综合类专家一名。

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物业服务费用调整工作流程

发布时间: 2016 - 09 - 05

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物业服务费用调整工作流程一、我们与物业服务公司达成调整物业服务费共识后，商定具体细节，明确费用结算时点。①　可按工作步骤分次结算。②　可以在物业费用调整结束并备案成功后结算。③　可以在评估报告出来以后一次付清。二、甲乙双方开洽商会①　明确双方负责人。②　甲方为乙方提供公用部位设备设施清单、属权清册、项目四至等乙方测算运行费用评估、物业服务质量评估需要的各种规证资料。③　乙方派专家现场勘测、评估现运营状态。甲方工程人员根据乙方提出的要求进行内外业整改。④　乙方讲解基本工作流程方法要点。⑤　双方商定工作推进时间节点。三、乙方配合甲方到街道有关部门进行说明讲解。让街道负责人支持肯定这次广泛征集业主意见的工作，并以书面形式形成文件公函，以便在以后的工作中进一步获得政府帮助。四、配合甲方到居民委员会做物业费调整的解释工作，详细讲解这项工作对于社区发展的重要性，构建文明和谐社区的必要性。使居委会领导意识到这是一项关系的自身政绩考核的重要工作，以便得到工作上的配合与支持。五、选择关系良好的、对物业服务人员有感情的业主、与居委会负责人一起开调研会，讲解物业费用调整的必要性、正当性、迫切性。引用可科学严谨的数据，结合物业运行费用评估报告，物业服务质量评估报告的内容详细讲解。让业主从情感认知层面对物业费调整工作给予认可，消除抵触情绪，使业主代表从自身经济利益角度认识到此次费用调整是物超所值的，从而积极配合工作，会后与其他业主的交流中就可以公证客观的传递正能量。六、在小区宣传栏张贴本小区近几年的费用收支情况并详细说明（我方提供）。七、在物业整改达标以后，组织业主代表参观小区物管处、强弱电室、消安防室、生活消防水泵房，电梯机房等公共区域设备设施运行情况。查看绿化，秩序维护、保洁等专业分包的工作，公开物业公司运行情况，取得业主代表的理解与支持（我方协助）。八、与此同时甲方制作调查问卷书下户调查，逐户...

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物业承接查验的操作流程

发布时间: 2016 - 09 - 05

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物业承接查验的操作流程一、在物业交付使用90日前，确定物业承接查验方案：（一）项目部确定拟交接物业各阶段的交接计划（交接日期、查验范围、权属等），并书面知会物业分公司。（二）建设单位（项目部）和物业服务企业（物业分公司）根据双方一致确定的交接计划各自成立查验小组，并将具体的名单书面通告对方。（三）项目部和物业分公司双方确定承接查验活动的工作时间、工作方式、工作通讯录、定期沟通方式等，并制定相应的查验人员工作要求及监管制度，以便双方共同遵守。二、项目部最迟在物业交付60日前向物业分公司移交如下资料；（一）物业设计方案；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）承接查验所必需的其他资料。三、物业分公司接受到项目部移交的上述资料后，最迟在物业交付使用45日前，开始查验共用部位、共用设施设备，并在15日内完成初次查验。（一）最迟在交付使用30日前完成物业共用部位的初次查验；（二）最迟在交付使用30日前完成物业共用设施设备的初次查验。四、项目部在收到物业分公司的初次查验结果的反馈后7天内完成解决查验发现的问题，并组织物业分公司进行复验；由项目部和物业分公司双方共同确认现场查验结果。五、项目部和物业分公司最迟在物业交付使用16日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。六、项目部和物业分公司双方最迟在物业交付使用15日前，签订物业承接查验协议；七、项目部和物业分公司双方最迟在...

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物业项目承接查验指导查验

发布时间: 2016 - 09 - 05

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一、物业项目承接查验评估的性质在签订《物业项目承接查验评估委托合同》之前，首先要正确理解物业项目承接查验评估的性质，这样才能保证物业项目承接查验评估的顺利进行和承接查验评估报告的规范性。从性质上来讲，物业项目承接查验评估可以分为以下两类：（1）单纯的现状查验评估既有普通物业项目的交接查验评估通常属于单纯的现状查验评估，一般为新老物业服务企业更迭而进行的评估查验，这类项目查验评估的重点是反映物业项目共用部位、共用设施设备及物业资料的现状，只要能准确地反映物业项目共用部位、共用设施设备及物业资料的管理现状，无须进行缺陷整改和复查，即可出具承接查验评估报告。（2）现状及符合性查验评估新建物业项目的承接查验评估通常属于现状及符合性查验评估，这类项目查验评估的重点不是单纯的反映物业项目共用部位、共用设施设备及物业资料的现状，而是要反映物业项目共用部位、共用设施设备及物业资料的现状是否符合《新建物业项目交接查验标准》的具体要求。如果初步查验后存在不符合项，应要求建设单位进行整改，并在整改结束后进行复查，只有在全部不符合项都整改合格后方算通过了承接查验评估。在签订《新建物业项目承接查验评估委托合同》时，应对建设单位进行不符合项整改的期限、整改后仍存在不符合项的处理办法等事宜进行详细约定。二、新建项目交接查验前应具备的条件在签订《新建物业项目承接查验评估委托合同》之前，应将下列新建项目交接查验前应具备的条件与委托单位讲清楚，不具备条件的项目将不能通过物业项目承接查验评估。（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。（2）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规...

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物业服务费用评估工作流程

发布时间: 2016 - 09 - 19

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